樓市回穩(wěn)需要多方施策 鼓勵(lì)自住和改善性需求

　國(guó)土部和住建部?jī)刹块T上周聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確了中央政府在供給層面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策,這些政策涉及土地供給、住房規(guī)劃、土地房屋供給結(jié)構(gòu)以及保障房的統(tǒng)籌等方面,事實(shí)上突破了2006年出臺(tái)的限制供給的70/90政策,有利于支持自住和改善性住房需求。

　　但是,要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),還需財(cái)稅金融多策并舉改善需求。可行的政策儲(chǔ)備包括,鼓勵(lì)銀行加大對(duì)住房按揭貸款的支持力度,實(shí)行差別化的房貸政策、對(duì)首套房房貸的首付比例和利率實(shí)施優(yōu)惠,對(duì)自住和改善性需求提供稅收優(yōu)惠,加大地方政府收購(gòu)商品房補(bǔ)充保障房的力度。

　　可以說(shuō),經(jīng)過(guò)了數(shù)年的以控制投資需求為主要手段的房地產(chǎn)調(diào)控,2009年救市形成的樓市泡沫已經(jīng)初步得到控制,這不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)投資增速的回落上,2014年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)10.5%,比上年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。更體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格,尤其是二手房?jī)r(jià)格的回落上。中國(guó)指數(shù)研究院“百城價(jià)格指數(shù)”顯示,2015年2月,百城(新建)住宅平均價(jià)格為10539元/平方米,環(huán)比下跌0.24%,同比下跌3.84%。

　　但是,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與居民實(shí)際住房需求仍有較大差距。靜態(tài)數(shù)據(jù)而言,雖然目前城鎮(zhèn)居民擁有住房初步達(dá)到戶均一套,人均33平方米,可城鎮(zhèn)居民住房擁有很不均衡,住房成套率比較低。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù),城鎮(zhèn)49.6%的家庭人均住房在30平方米以下,36.5%的家庭住房沒(méi)有廚房和廁所。動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)顯示,中國(guó)城鎮(zhèn)化處在中期,按照2020年城鎮(zhèn)化率60%計(jì)算,將有3億左右的已到和將到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移人口需要“住有所居”。有專家判斷,到2025年之前,中國(guó)城鎮(zhèn)住房需求不會(huì)絕對(duì)下降。

　　這可能就是總理所說(shuō)的,房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律,中國(guó)國(guó)土面積遼闊,有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn),情況各異,所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任,因地制宜,分城施策。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在加快,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是剛性的,　我們鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求,保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　而且,穩(wěn)定房地產(chǎn)就是穩(wěn)定投資,也是當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)的抓手之一。回顧2014年數(shù)據(jù),進(jìn)出口比上年增長(zhǎng)2.3%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比名義增長(zhǎng)12.0%,增速相比上年回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)15.7%,增幅比上年下降2.7個(gè)百分點(diǎn)。考慮到消費(fèi)需求長(zhǎng)期以來(lái)“穩(wěn)”的特征,以及全球經(jīng)濟(jì)的不振,今年出口的恢復(fù)仍將緩慢,故此,穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)就在穩(wěn)投資。具體觀察投資數(shù)據(jù),三個(gè)主要部分,房地產(chǎn)投資、制造業(yè)投資與基建投資,前二者持續(xù)下滑,僅依靠基建投資對(duì)沖顯然不足。在新引擎還沒(méi)打造完成的情況下,房地產(chǎn)仍是穩(wěn)投資的主力之一。

　　穩(wěn)地產(chǎn)不能僅僅依靠供給管理,一方面,單純供給管理能夠影響的更多是價(jià)格,而眼下我們需要的是,價(jià)穩(wěn)量漲式的平穩(wěn)恢復(fù),另一方面,在目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域,優(yōu)化供給也難以創(chuàng)造需求。所以,還需要更多的財(cái)政金融政策鼓勵(lì)自住和改善性需求。