房企全線回歸一二線城市

 　增加一二線城市占比、三四線城市減少投入甚至完全撤出，這是近期眾多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)布今年戰(zhàn)略時(shí)幾乎如出一轍的說辭。盡管回歸一二線城市是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，不過今年已然成為房企的絕對共識。全線回歸，拼殺升級，在地價(jià)和房價(jià)日益被推升、供應(yīng)遞增而需求逐漸稀釋的背景下，回歸之后的房企又該如何面對？

　　回歸共識

　　3月20日，經(jīng)過108輪激烈競價(jià)，華潤聯(lián)合珠海華發(fā)以70.52億元競得上海閘北區(qū)一宗住宅辦公地塊，折合樓面價(jià)34871元/平方米，成為今年以來上海土地市場最高成交總價(jià)；

　　23日，藍(lán)潤地產(chǎn)以總價(jià)9.24億元競得成都春熙路商業(yè)地塊，刷新今年單價(jià)地王紀(jì)錄，也成為2006年以來成都單價(jià)第二高地塊；

　　19日，在武漢的土地拍賣會(huì)上，3宗地塊出現(xiàn)激烈競價(jià)，均被高溢價(jià)拍出；

　　兩個(gè)月前的北京土地市場，經(jīng)過53輪競拍，華潤首開平安聯(lián)合體以86.25億元奪得豐臺(tái)白盆窯地塊，成為北京新的總價(jià)地王，純商品房樓面價(jià)超3.8萬元/平方米，配建的自住房售價(jià)也將高達(dá)2.9萬元/平方米。

　　類似的局面預(yù)計(jì)還將在今年不斷上演。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至3月16日，銷售額排名前20的上市房企，今年在一二線城市拿地比例創(chuàng)歷史紀(jì)錄，占比高達(dá)92.5%，歷史首次突破9成。在一線城市拿地比例高達(dá)62.5%，這一數(shù)字也是歷史最高，相比2014年的38.8%，漲幅超過25個(gè)百分點(diǎn)。

　　回歸一二線成為今年房企的共識。龍湖地產(chǎn)首席執(zhí)行官邵明曉近日公開表示，關(guān)于土地，龍湖今年買地還是中性偏謹(jǐn)慎，還會(huì)量入為出，不會(huì)特別積極。“我們承諾逐年壓縮土地儲(chǔ)備，并聚焦于一線及領(lǐng)先二線城市的核心區(qū)域，以使土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)更加安全”。他分析說，去年龍湖已經(jīng)壓縮了400萬平方米的土地儲(chǔ)備。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明也明確表示將提高新增土地儲(chǔ)備在一線城市的占比。他表示，去年700多萬平方米的新增土地大概有95%都集中在一二線城市，三四線城市除了中山以外，其他都已經(jīng)撤出和剝離，這是去年遠(yuǎn)洋除了去庫存之外取得的最大成績。

　　此外，富力和保利也均在近日表示，對于增加土地儲(chǔ)備會(huì)偏謹(jǐn)慎，未來的業(yè)務(wù)重點(diǎn)將更集中于一線和二線城市，預(yù)計(jì)將不會(huì)參與太多三線和四線城市的土地收購。

　　盈利能力普降

　　房企盈利能力的普遍下降，是回歸一二線城市的首要因素。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布的年度報(bào)告，公司2014年毛利達(dá)到81.67億元，同比2013年上升8%；毛利率則在2013年24%的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下跌至21%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)稱，公司毛利率下跌主要是由于年內(nèi)交付毛利相對較低的項(xiàng)目，例如秦皇島的遠(yuǎn)洋·海世界、撫順的遠(yuǎn)洋城、上海的遠(yuǎn)洋·香奈印象及含杭州的遠(yuǎn)洋·大河宸章，集團(tuán)已于年末將上述項(xiàng)目剝離至控股子公司盛洋投資。公司稱，毛利率降低主要是因?yàn)楫a(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，該數(shù)字是公司歷史最低點(diǎn)，隨著區(qū)域分布的調(diào)整，接下來會(huì)有所改善。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至3月23日，38家已公布2014年年報(bào)的房企總營業(yè)收入為3995億元，同比2014年全年的3330.8億元上漲了19.93%，但凈利潤則基本沒有明顯上漲，2014年38家房企實(shí)現(xiàn)總凈利為406.5億元，與2013年的398.66億相比，基本持平。

　　其中凈利潤下滑的企業(yè)達(dá)到了15家，凈利潤率平均為10.17%，而在2013年凈利潤曾高達(dá)11.97%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，行業(yè)波動(dòng)將對毛利率增長帶來更多挑戰(zhàn)。行業(yè)還在繼續(xù)分化的過程中，每個(gè)區(qū)域毛利率是不一樣的，希望毛利率能夠繼續(xù)保持高水平，這對于公司或者行業(yè)來說，都將是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。

　　隱現(xiàn)增長瓶頸

　　“針對三四線城市的明顯過剩風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企開始全面回歸一二線城市”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從全國樓市看，市場已經(jīng)嚴(yán)重分化，一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但需求基礎(chǔ)依然龐大，從2014年四季度以來的市場看，一二線城市明顯快速復(fù)蘇。

　　與此同時(shí)，三四線城市呈現(xiàn)天量庫存積壓，在張大偉看來，很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重，局部三四線市場即使在救市的情況下，依然面臨崩盤風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。但近年來，短期投機(jī)需求隨著交易稅費(fèi)的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少，長期投資也受到影響，主要表現(xiàn)在：一方面國內(nèi)房價(jià)過高、交易限制多，部分高端需求開始轉(zhuǎn)向價(jià)格更低、產(chǎn)權(quán)穩(wěn)定的海外置業(yè)；另一方面，對普通投資者而言，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)金融投資逐漸興起，沉寂已久的股票市場也于近期開始回升，相比之下，大多數(shù)城市住房供大于求，增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇。

　　出路何在

　　不可否認(rèn)，平穩(wěn)增長、區(qū)域分化，將成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的新常態(tài)。對于一二線城市來說，風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在。

　　“被高端化”是地價(jià)不斷推升后一二線城市不得不面臨的窘境，這些產(chǎn)品出路又如何？

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測，截至3月23日，北京市200平方米以上的大戶型住宅產(chǎn)品存量12945套，存量面積446.85萬平方米。不計(jì)新增供應(yīng)，以2014年去化速度計(jì)算，目前全市200平方米以上大戶型住宅產(chǎn)品的去化周期為3.2年，38個(gè)月。

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，今年北京新入市的豪宅項(xiàng)目將超過10個(gè)，再加上接續(xù)的老項(xiàng)目全年將有20個(gè)左右豪宅項(xiàng)目，供應(yīng)量可能達(dá)到2000套，而往年成交量一般只在100-150套。房企的全面回歸勢必引來更為激烈的廝殺和競爭。老項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)存貨多，新增項(xiàng)目持續(xù)入市，“三分之一好賣、三分之一不好賣、三分之一賣不出去”，或許將成為今后的常態(tài)。

　　一方面，利潤率持續(xù)降低，給房企帶來非常大的經(jīng)營壓力，這將促使房企在2015年更加重視回款。萬科集團(tuán)總裁郁亮近日就公開表示，要求今年萬科“忘記規(guī)模”，每一個(gè)城市公司效益增長必須超過規(guī)模增長，強(qiáng)調(diào)以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造，“就是我們繼續(xù)抓現(xiàn)金，抓回款，沒有回款的銷售是耍流氓，去年我們成功回款2000億，所以我們現(xiàn)在日子很好過，因?yàn)槲覀冇凶銐虻默F(xiàn)金在手里。”

　　龍湖也同樣要求回款率。盡管龍湖去年全年合同銷售額僅為490.5億元，但回款率依然保持90%左右高位，存貨量下降6.4%，“如果我們?nèi)萑袒乜盥式档?0個(gè)百分點(diǎn)，少清退10%簽了合同的客戶，估計(jì)銷售就上去了，但龍湖不會(huì)這么做。”龍湖集團(tuán)掌門人吳亞軍稱。

　　另一方面，不斷提升的產(chǎn)品里仍是關(guān)鍵。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，對于房企來說，結(jié)合對未來市場形勢的判斷、分析現(xiàn)有庫存結(jié)構(gòu)，盡快把不良存貨占比降下來是當(dāng)務(wù)之急，對于優(yōu)質(zhì)存貨則盡量追求高溢價(jià)，最根本的，是要通過產(chǎn)品創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)差異化競爭，不斷提升產(chǎn)品競爭力。（記者 潘秀林）