2014年房地產債務風險趨升 房企資金鏈“雪上加霜”

 　興業信托房地產信托總部總監陸云在3月31日中國房地產協會金融專業委員會主辦的“2014房地產金融研討會”上表示，房地產市場出現了分化與風險，因此，不同房企融資環境上也有了較大變化。優質開發商容易獲得融資，中小房企卻逐漸弱勢，難以獲得資金支持。

　　業內專家認為，隨著市場分化加劇，部分城市和地區的風險在加快暴露。與此同時，銀行信貸投放趨緊，基金、信托等金融產品也開始考慮兌付風險減小對房地產融資力度。因此，2014年房地產企業將承受較大資金壓力。

　　在研討會現場，滿是站著的人，甚至里一圈、外一圈地圍著。雖然人數眾多，但此次與以往房地產金融的相關會議不同的是，此前會議多是金融機構來找項目，而這次卻是來打探發展趨勢。一家房地產基金人員表示，過來就是來看看形勢的。在房地產形勢尚未確定的情況下，誰也不敢輕易下手。

　　對于投資方向，上述人士表示，現在已確定的是，三四線城市絕對不投，一二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行。“現在幾乎是銀行給哪些企業放貸，我們才會給哪些企業融資，向那些高杠桿企業，就算他們能承受再高的利息點，我們也不會做。”

　　另一家基金人員也表示，2012年他們設立了8支房地產項目，2013年設立項目高達14支，但今年項目數預計僅會設立4支。

　　基金、信托收緊的同時，房地產賴以生存的銀行貸款也在不同程度地收緊。建行作為歷來對房地產行業信貸支持力度最大的銀行，從2012年開始就出現了房地產開發貸負增長的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開發貸不超過300億元”的投放要求。

　　截至2013年末，建行房地產行業貸款余額達5004.28億元，占比進一步下降至5.83%。“2014年，建行將保持房地產開發貸最多新增300億元的要求不變，對房地產信貸投放的準入機制依然會嚴格實行名單制管理。”建行首席風險官曾儉華表示。

　　同樣，工行首席風險官魏國雄表示，在未來房企開發貸發放方面，工行會確定一個城市的準入名單和開發商的準入名單。“在具體項目上，一般而言，要求開發商項目資本金比例比國家規定的標準要高出10-20個百分點。”

　　魏國雄說，從短期來看，房地產是有風險的。“這種風險主要是一些結構性的風險，比如某些城市、某些樓盤、某些開發商會存在資金的風險。”

　　據《經濟參考報》記者不完全統計，截至3月31日，已有70家房企發布年報。數據顯示，2013年該70家房企負債總額1378.62億元，較2012年1118.48億元約上漲23.26%，而庫存方面，從2012年的990.35億平方米，上漲至1121 .31億平方米，上漲13.22%。同時，庫存周轉天數也從2012年的2029天上漲至2013年的2297天。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，存貨巨大的房企面臨調整壓力，2014年年初房地產市場調整跡象越發明顯。持續一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落。

　　業內人士指出，現階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產品剛性兌付期有滯后，因此，短時間還不會帶來較大風險，但是，進入2015年或2016年，若房地產市場仍未好轉，隨著2013年項目的批量到期，將迎來房企兌付風險高峰。

　　《中國房地產金融2013年度報告》數據顯示，2013年，僅房地產信托就新增6848 .23億元，比2012年上漲116.49%。而海外融資，中國房企更是躍居世界第一。受2013年初Q E 3、日本量化寬松影響，2013年中國房企海外融資4566 .25億元。其中，配股及IPO融資總規模286 .33億元，票據及發債總額2720 .10億元，海外銀行貸款1559.82億元。（梁倩 蔡穎）