中國樓市之變倒逼房地產開發企業加速洗牌

 　新華網北京３月２４日電（記者杜宇、席敏）作為中國房地產開發企業最大的行業組織，中國房地產業協會24日公布最新一期中國房地產開發企業500強名單，從這些企業的銷售盈利等數據看，面對處于調整期的房地產市場，中國房地產開發企業呈現出強者愈強、加速洗牌態勢。

　　2014年中國房地產市場一改往日高歌猛進的姿態，投資增速放緩、庫存居高不下、房價持續回落。在此背景下，行業內集中度快速提升。

　　根據中房協提供的數據，2014年，萬科、恒大、綠地等10強房地產開發企業銷售總金額達到12734.5億元，占500強銷售總金額的37%，較2013年提升4個百分點；銷售面積總計12081.7萬平方米，占500強總銷售面積的39%。

　　另外，前50強、100強房企銷售金額分別占500強總銷售金額的64%和72%，比重均有所上升。與此同時，前50強、100強房企銷售面積占比亦有增長。

　　與此同時，梯隊間差距不斷擴大，與之相伴的是行業內部洗牌進程的加速。

　　中房協研究報告稱，部分現金流壓力巨大，抗壓能力相對較弱的中小房企將選擇主動退出和尋求并購，大型企業則有機會進一步提升規模，從而實現行業集中程度的進一步提升。

　　綠地控股集團有限公司董事長張玉良的話印證了這一判斷，他說：“每天都會有人找我們要求并購。”

　　中房協研究報告顯示，2014年500強房地產開發企業盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。其中，總資產收益率均值為2.91%，較上年下降1.23個百分點；凈資產收益率均值為7.23%，較上年下降2.25個百分點；成本費用利潤率均值為15.01%，較上年下降6.81%。

　　中房協副會長兼秘書長馮俊表示，在此背景下，具有品牌優勢的企業將通過品牌溢價獲得更大的盈利空間，從而在產業內保持強有力的競爭優勢。

　　值得關注的是，融資成本差異進一步拉大行業內企業之間的差距。隨著中國證監會批準多家房企股票再融資申請，A股房地產企業融資渠道不斷暢通，但對于不少中小型房地產開發企業而言，融資難的問題難以改善。

　　山東省一家位于三線城市的中小房地產開發企業老板告訴記者：“我的企業沒有銀行貸款，全靠自有資金和市場融資。”

　　為追逐更為持續穩定的盈利性，獲利模式多元化、發展多元化正在成為行業新常態。其中，以原住宅開發積累的客戶資源為依托，在家政、養老、醫療、教育、休閑、社交等方面尋求新盈利點，構建“住宅＋X”的發展模式獲得不少企業的青睞。

　　另外，部分房企較早意識到了產業調整中的商機，如恒大地產集團高調進軍農業、乳業、畜牧業，并發布了恒大糧油產品，向“多元＋規模＋品牌”戰略階段進發。

　　在行業整合加速推進的背景下，資金在很大程度上成為決定企業在整合進程中所處位置的重要因素。

　　馮俊表示，依托房地產產業鏈，打通地產行業以及金融業的邊界將是開發商未來發展的重要命題。他說：“從發達國家房地產行業發展路徑的歷史經驗來看，房地產與金融領域的不斷結合是產業發展的重要趨勢，向金融服務滲透是房地產開發企業自然而然的選擇。”

　　中國國家統計局發布的數據顯示，房地產市場仍然處于調整期。2015年前2個月，商品房銷售面積同比分別下降16.3%和15.8%，降幅分別比上年全年擴大8.7和9.5個百分點。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，中國房地產市場已經走過了高速增長的十幾年，市場競爭加劇，企業轉型勢在必行，不能固守傳統的開發模式，要有新的核心競爭力。

　　不過，劉洪玉認為，企業轉型創新需要知識、理念，最大的挑戰是人才。有些企業沒有經驗、沒有人才盲目進入一些不熟悉的開發領域必然導致很大的風險。所以，轉型是必然，人才是關鍵，未來對不同的房地產企業來說前景肯定不同。(記者杜宇、席敏)