穩(wěn)定樓市是必須的也是可能的

   3月20日，住建部部長陳政高在全國電視電話會議上要求提高住房公積金使用效率，進一步降低門檻，增加公積金貸款額度。同一日，坊間傳住建部正醞釀發(fā)布穩(wěn)定住房消費相關政策。

　　不論住建部提出提高公積金使用效率與穩(wěn)定房地產(chǎn)政策有無直接關系，也不論坊間傳言的真實度有多大，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展對于目前下行壓力增大的中國經(jīng)濟來說，意義重大。

　　從目前中國經(jīng)濟實際出發(fā)，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展是必須的。目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動的間接需求，在總需求中占比十分高，宏觀經(jīng)濟增長、財政收支、就業(yè)和物價變化對房地產(chǎn)的波動十分敏感和劇烈。2015年，房地產(chǎn)市場是否平穩(wěn)健康發(fā)展直接決定著宏觀經(jīng)濟能否穩(wěn)定。2015年是全面深化改革的關鍵之年，也是調(diào)結構的緊要之年，在經(jīng)濟下行壓力加大和新增長點不突出的情況下，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場以及宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)健發(fā)展，可以為深化改革和結構調(diào)整創(chuàng)造條件、爭取時間。

　　保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展也是可能的。第一，長期發(fā)展有空間。盡管目前城鎮(zhèn)居民擁有住房初步達到戶均一套，人均33平方米，但是，城鎮(zhèn)居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。根據(jù)“六普”數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房沒有廚房和廁所；此外，中國城鎮(zhèn)化處在中期，按照2020年城鎮(zhèn)化率60%計算，中國將有3億左右的已到和將到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移人口需要“住有所居”。到2025年之前，中國城鎮(zhèn)住房需求不會絕對下降。第二，短期發(fā)展有潛力。從居民收入增長、戶籍制度改革和城鎮(zhèn)住房存量結構看，剔除純粹的投資和投機需求，短期內(nèi)城鄉(xiāng)居民首次置業(yè)的剛性需求和二次置業(yè)的改善性需求潛力很大。

　　由此建議：第一，引導市場對房地產(chǎn)業(yè)進行調(diào)整。由于周期性原因和前期過度發(fā)展，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了暫時性、區(qū)域性和結構性的過剩。一些城市個別大型房企和不少中小房企由于過去盲目樂觀、決策失誤或管理不善等原因，將面臨資金短缺、銷售不暢、工程延期，甚至停工或爛尾的困難。應允許個案房地產(chǎn)風險發(fā)生，按市場化的原則進行兼并重組或破產(chǎn)清算，從而實現(xiàn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、要素的優(yōu)化配置和市場的再平衡。但同時注意防止出現(xiàn)區(qū)域性和系統(tǒng)性的房地產(chǎn)風險。讓房地產(chǎn)在邁向健康的調(diào)整中，支撐“穩(wěn)增長、惠民生、促改革與調(diào)結構”。

　　第二，利用宏觀政策促進房地產(chǎn)發(fā)展。2015年積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，有助于穩(wěn)定和促進住房市場發(fā)展。其中，首先要發(fā)揮好貨幣政策和信貸政策的作用。關鍵是增強金融機構的信心和降低金融機構的風險。為此，除了扭轉(zhuǎn)金融機構的預期外，要積極推進住房抵押貸款證券化業(yè)務。其次，把握好稅收政策操作的目標和方向。將減稅限定在首套房或者二套房的購買者以及開發(fā)企業(yè)。如果不加區(qū)別地實施交易環(huán)節(jié)減稅，不但不能增加新房需求，在目前市場環(huán)境下，還可能導致存量房的大量拋售。

　　第三，落實房地產(chǎn)發(fā)展的主體責任。目前房地產(chǎn)市場分化嚴重，促進房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，必須“因地制宜，分城施策”。城市政府不僅對轄區(qū)房地產(chǎn)的調(diào)控和監(jiān)管、居民住房保障負有責任，而且擁有正確決策的信息優(yōu)勢，目前在住房公積金、土地、稅費、公共服務，以及戶籍等制度改革方面，擁有一定的調(diào)控手段。因此，應有效落實城市政府在促進房地產(chǎn)發(fā)展的主體責任。

　　第四，增強住房保障力度。棚戶區(qū)改造，雖由政府主導或引導，但主要通過市場運作，多數(shù)產(chǎn)權歸屬自有，減少政府直接建設和擁有的管理成本，挖掘棚戶區(qū)居民的部分潛在需求，具有惠民生、穩(wěn)增長的多面效應。基于棚戶區(qū)改造的成功經(jīng)驗以及當前市場環(huán)境，在規(guī)模上，棚戶區(qū)改造可以適當擴大；在范圍上，可將危房改造納入棚戶區(qū)改造政策之中；在保障方式上，可以從實物保障轉(zhuǎn)向?qū)嵨锉Ｕ吓c貨幣補貼并舉。同時，對一些住房嚴重過剩的城市，可以考慮將部分條件相近的存量商品房轉(zhuǎn)為公租型的保障房。