加大開發商違規成本 用法律約束房企

 　　中國房地產研究會房地產法規政策委員會秘書長康俊亮在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，目前房地產糾紛呈現快速增長趨勢，有些還是群體性事件，社會影響大。總體來看，在商品房領域，糾紛或維權事件主要集中在以下幾個方面：

1.征收階段。以往，征收階段是糾紛頻發的領域，反映出的問題比較集中，如釘子戶、暴力征收、斷水斷電等等。因征收產生的糾紛往往具有群體性特征，所以社會關注度高。在國有土地上房屋征收補償條例出臺以后，征收主體、征收程序以及補償標準都有了較大改變，更加注重保護被征收人的利益，上述問題在一定程度上有所改觀，但并未完全杜絕。

2.預售合同無效。預售階段糾紛主要集中在開發企業為提前獲取預售資金，在不滿足辦理商品房預售許可條件，未取得商品房預售許可證的情況下與購房人簽署購房合同，后因遲遲無法取得預售許可證導致商品房預售合同無效。

3.商品房遲延交付。按照購房合同規定的時間交房是開發企業的一項重要義務，但在現實中，有些開發企業由于不能及時完工、不能按時取得商品房竣工驗收證明文件等原因無法按時交房，由此產生糾紛。

4.商品房質量問題。商品房質量符合國家標準及開發企業與購房人簽訂商品房買賣合同的標準是開發企業應當履行的最基本也是最重要的一項義務。但有些開發企業過于追求利潤，使得樓倒倒、樓脆脆、樓歪歪、毒地板、毒油漆等問題難以杜絕，這些事件不但影響購房人的財產安全，發展到一定程度還會威脅到購房人的生命安全。

5.設計、規劃變更糾紛。我國立法并未禁止商品房買賣合同簽訂后，開發企業變更設計、變更規劃，而且變革設計、變更規劃不見得對購房人不利或者說不見得一定侵害購房人的合法權益。但在實務中，一些開發企業進行設計、規劃變更時，雖然也履行了相應程序，但購房人往往不知情，致使購房人的利益受到侵害，如綠地變小，公共道路變車位，樓房長高、長胖等等。

6.樓盤爛尾糾紛。商品房開發周期長、投入的資金量大，一旦開發企業的資金鏈斷裂，樓盤就會面臨巨大的爛尾風險。特別是在商品房預售中，由于購房人已經支付了大部分、甚至全部購房款，如果樓盤爛尾，購房人將面臨房財兩空的局面，既拿不到房，又要不回購房款，購房人的利益很難得到救濟。

7.物業服務糾紛。在我國現階段，物業服務企業特別是前期物業服務企業與業主之間好像存在一種天然的不信任。業主認為物業服務企業收的錢多，提供的服務少、質量低，物業服務企業認為自己是來管理小區的，業主應當服從管理，雙方的矛盾逐漸積累，業主最后決定換物業公司，由此導致原物業公司不退出，新物業公司難進入，相互僵持的局面不在少數。

康俊亮表示，一旦發生上述情況，購房人、業主利益如果受到損害，完全可以依據合同約定或法律規定的方式維護自己的合法權益，如去仲裁機構仲裁、去法院訴訟、去消費者協會調解等等。行政主管機關、司法機關等部門也應當為購房人、業主依法維權創造良好的社會環境，鼓勵、引導購房人、業主依法維權。

但在糾紛發生后，有些業主采取的維權手段過于激烈，如打砸售樓處、圍攻售樓處工作人員等等，這些手段不但不能有效維護自身的合法權益，反而有可能因自己的行為違法而承擔相應的法律責任。暴力維權不應當得到提倡，但也要看到部分購房人、業主不依法維權雖有其自身原因，房地產領域立法不完善、部分開發企業不誠信經營，也是重要的因素。

對此，段和段律師事務所創始人段祺華也認為，立法不完善，追溯不完整以致房企違規成本小，房企不以為意。因此，他建議相關部門可著手建立房地產項目質量追蹤體系。

“主管部門盡管頒布過多個與房地產項目質量監管相關的文件，要求對建設、勘察、設計、施工和監理等單位進行監督檢查，但并未‘主動出擊’，對房地產項目建成后的質量進行追蹤。”段祺華說。

段祺華表示，房地產項目質量追蹤體系首先要負責受理各自區域的房地產項目質量投訴，并依據現有的法律法規，建議并指導投訴人員進行相應民事索償。此外，還要配合司法行政機關，對相關房地產項目是否存在質量問題進行檢測及進一步處理。

因此，段祺華建議，追蹤體系可以依托已建成的全國建筑市場監管與誠信信息平臺延伸，定期增加已證實存在質量問題的房地產項目名單，并披露與該項目相對應的房地產開發企業、工程建設企業及監理企業信息。他最后指出，住建部門披露的信息，應該和工商、商務及金融機構實現共享，在相應的商事主體信用系統中予以體現，以起到多部門對其經營活動進行深入監管的作用。

?。ū景娓寮捎浾吡嘿徊蓪懀?/p>