投資讓位消費 樓市走向何方

　　在今年的全國兩會上，有關樓市的消息依舊是不少人關注的熱點問題之一。政府工作報告中再次提到“穩定住房消費”、“分類指導”、“支持居民自住和改善性住房需求”、“促進房地產市場平穩健康發展”等論述，給外界帶來積極預期。

　　但也有業內人士表示，從政策表態和市場現狀來看，“去投資化”無疑已經是當下樓市的主基調，未來房地產將更多體現其作為居住產品的消費屬性，弱化作為投資品的投資屬性。而結合近年來房地產企業加速去庫存力度，試水多元化發展等舉措來看，則體現這個行業正逐漸告別“高利潤時代”。

　　解讀

　　政府工作報告揭示樓市政策基調

　　今年參加全國兩會的代表委員中，不乏來自房地產行業的人士。他們尤為關注政策和趨勢，不少代表委員的議案提案內容都涉及不動產登記、房地產稅、自住型商品房、小產權房等房地產政策。但相比代表委員的觀點，今年政府工作報告中有關房地產政策的表述仍是最抓眼球的內容。

　　今年的政府工作報告明確提出，要“加快培育消費增長點，穩定住房消費。擴大消費要匯小溪成大河，讓億萬群眾的消費潛力成為拉動經濟增長的強勁動力”，并強調“堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。

　　業內人士表示，今年兩會上的這些政策論述，與過去多年來強調的“調控”基調發生了明顯變化，而且首次將“穩定住房消費”和“支持改善性住房需求”寫入報告，說明樓市政策已經正式告別了“防止房價過快上漲”的調控模式。這一表態加上此前央行降準降息的“利好”，將有利于穩定市場預期，提振市場信心。

　　從2001年開始，對房地產市場的政策思路已經不斷出現在每年的政府工作報告里，從最初的“發展”，到隨后的“鼓勵”、“改革”，到后來的“調控”。而從2005年至今的10年中，“調控”成為樓市政策表述的主流。除了2009年沒有提及，其余9年兩會政府工作報告均提到了“調控”。

　　事實上，政府工作報告中的的一些提法此前也已露端倪。

　　去年10月29日的國務院常務會議上，就曾提出“穩定住房消費”。而此次政府工作報告提出的“分類指導、因地施策，落實地方政府主體責任”，此前的住建部會議也曾有類似表述，即明確2015年將以市場的自身變化為基礎，積極應對新局面、新問題。

　　今年的政府工作報告在談到保障房建設時提出的“住房保障逐步實行實物保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉為公租房和安置房”，也和此前住建部強調的“拓寬保障房源渠道，注意通過市場籌集房源作為保障房”高度相似。

　　國家統計局經濟景氣監測中心副主任潘建成表示，今年政府工作報告中關于樓市政策表述的變化，標志著2011年以來持續緊縮的房地產調控終于明確定調。但潘建成也指出，報告同時也將住房定性為“消費”，是滿足基本居住需求，對于把住房作為投機投資的行為，同樣不鼓勵。“穩定住房消費，表明了決策層希望房地產市場平穩發展。”

　　中國指數研究院的政策解讀報告分析，政府工作報告提出要穩定住房消費，促進房地產市場平穩健康發展。穩定住房消費成為加快培育消費增長點的重要組成部分。這樣的表態，有利于穩定市場預期，提振市場信心。

　　鏈接 近年政府工作報告有關樓市政策表述

　　2005年：目標重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。

　　2006年：繼續搞好宏觀調控，堅持區別對待、有保有壓的原則，遏制房地產投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。

　　2010年：堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　2011年：進一步落實和完善房地產市場調控政策，堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

　　2014年：針對不同城市情況分類調控。

　　2015年：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

　　縱深

　　新常態也給行業帶來新機遇

　　2015年1月，國家統計局公布的70個大中城市房價變動情況顯示，2015年初的房價依舊處于下降通道。

　　中信證券(600030,股吧)研報認為，自2014年起，中國的住房商品化地理擴張浪潮基本結束，三、四線城市出現了長時間的房價下降；房屋新開工持續增長的趨勢結束，新開工和投資熱情出現了明顯的下降。“這不是2008—2013年房地產調控的結果，而是代際更替、住房自有率上升后出現的正常信號。”

　　“我們判斷，在此政策背景下，市場會長期保持價穩量增格局。”研報認為，現在的政策是中國房地產市場問題的長期有效解決辦法，既能有效避免銷售去化風險，又可以部分解決供給過大和區域不平衡問題，行業可持續性明顯提升。

　　“站在新常態的高度看，中國房地產從量價齊升的2013年高漲走勢轉入縮量價格有所下行的2014年調整市不是偶然的，與中國經濟降速、去杠桿、調整結構等有直接關聯。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌表示，新常態下房地產也迎來眾多機遇。如政策直接干預市場減少、改革紅利、創新、啟動內需機遇等。

　　龍斌認為，決策層果斷調整策略，簡政放權，加大改革力度，力圖保持房地產平穩健康發展。所以，2014年下半年特別是第四季度，房地產市場企穩，核心城市率先回暖，呈現交投前低后高的特點。

　　“總的來看，對于2015年及以后的房地產市場，不能悲觀看待，房地產市場很可能會受惠新常態強大的平衡力量。”龍斌說，對于房地產而言，這意味著最壞的時候已經過去。不過，他認為很多新的問題如供應過剩、市場分化嚴重、不少城市購買力不足、新興的主力購房人群需求變化、土地等成本居高以及互聯網新技術沖擊等接踵而來，挑戰是全方位的，需要行業認真研究和對待。

　　知名經濟學者巴曙松表示，隨著市場供需趨于平衡，房價漲勢放緩，成本上升，這意味著房企“高利潤時代”的終結。而隨著房地產行業從住宅市場的過度繁榮進入多元業態，住宅地產、工業地產、商業地產、房地產金融等興起，未來前期調研、產品設計以及后期的物業管理會創造出更大的價值。南方日報記者 牛思遠