北京大興“農地入市”改革：風物長宜放眼量

　　新京報制圖/張妍

　　2月27日，全國33個擬允許農村集體經營性建設用地入市的試點出爐，“農地入市”成為最熱話題。事實上，大興區作為北京唯一獲批的試點區縣，已在今年1月召開的北京兩會上“出盡風頭”。

　　雖然目前大興的試點方案還在制定中，但位于五環內的大興西紅門鎮地段優越，試點帶來的新增土地資源吸引了各類資金的目光。

　　2月底，北京市大興區等獲批的全國33個農村集體經營性建設用地入市試點成為熱點。

　　在城市里，2004年執行土地招拍掛后，開發商想買地蓋樓、賣樓，生產企業想買地自建廠房，最主流、最符合法律法規的方法是通過公開的招拍掛途徑購買土地。土地價格公開交易，隨行就市。樓市黃金十年以來，地價房價一路上漲，城市邊緣不斷外擴，城鄉接合部、近郊農地也迅速進入投資人的視野，不少村民自建了住宅和寫字樓出租，但它們最大的問題就是沒有房產證，或沒有產權，只有一張租賃合同。

　　如今試點“農地入市”，是否意味著開發商、各類企業可以從更便宜的渠道購買土地？

　　在一些代表委員的眼中，規模龐大的“農地入市”不僅能更好地保障農民的權益，還被賦予了“讓土地市場充分競爭”、“增加土地供應降低土地價格”、“降低城市房價”的預期，其中一些委員還呼吁應該加大放開農地入市的幅度。

　　如全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明就認為，農地入市可降低房價。他表示，應把經營性建設用地當做“動態數字”，隨著工業化、城市化及新農村建設，農村土地結構正在發生變化，一些節省出來的公共建設用地應該可以作為經營性建設用地入市。

　　不過，上述這些觀點遭到了質疑。

　　同時，值得一提的是，此次允許試點農地入市的經營性建設用地，將多用于產業用地開發，宅基地仍不允許自由交易，不會形成大批住宅供應。

　　據業內人士介紹，如果嚴格按照我國《土地管理法》的規定，集體建設用地并不能公開流轉，只能用于公共設施、公益事業和鄉鎮企業使用。但實際上，打著政策擦邊球的“隱性流轉”在全國各鄉鎮都蔚然成風，很多時候還得到了當地鄉村政府機構的支持和鼓勵，其中廣東的南海模式、重慶的“房票”模式都獲得了中央的肯定。

　　2008年，中央提出建立城鄉統一的建設用地市場，為農村集體土地的流轉嘗試正式打開了大門。據悉，如今很多工業園區、產業園區背后的土地性質都屬于農民以集體土地入股，不參與經營，也不承擔經營風險，獲得一次性土地補償收益或每年的入股分紅。

　　目前，很多地區有意收回、重整此前無序流轉的農地，也是出于利益驅動，而農村集體經營性建設用地試點路長且阻，暫時不會對樓市有太大影響。（記者 自曾暉）