央行降低貸款利率0.25個百分點不改樓市趨勢

3月1日，央行降低貸款利率0.25個百分點，同時不動產登記制度正式開始執行，面對這些消息，樓市會怎么走呢？

此次降息與去年11月21日央行首次降息不同，此次是對稱降息。鑒于現在商業銀行競爭攬儲，且銀行存款搬家股市，一些銀行當即已宣布將一年期存款利率浮動到1.3倍。

一般來說，降息會降低購房戶的貸款利息成本，有人估算，此次降息（假如放貸利息同步降低的話）可以使100萬元的貸款每月減少利息144元人民幣。鑒于第二次降息基本確認了人民幣進入降息周期，未來房貸利息仍會繼續減少，會對促進房地產銷售起到正面作用。

然而，這種正面促進作用能有多大？還須全面考量：一則是房貸利息能不能同步降低、房貸能不能敞開供應市場？二則有沒有其他利空因素？

從第一個層面看，盡管房貸利息下降了，但由于銀行存款利率浮動由1.2擴大到1.3，實際存款利率未下降，銀行融資成本在熱錢大量外流、互聯網金融和存款向股市搬家的三重壓力下，不一定有更多的房貸可以放出來，房貸優惠也未必能到位。因此，此次降息對房地產的托底作用是打了折扣的。

從第二個層面看，3月1日開始實施的不動產登記制度對于樓市的打擊更直接。不動產登記制度的實施是為將來地方政府土地財政向房產稅財政轉型。由于居民原有房產已通過土地招拍掛交過了稅，政府能收的房產稅有兩種：A，新售商品房，如果參照美國，是每年市價的1%~2%，房價漲得越多交得越多；B，已售商品房，但人均超過標準面積（比如50平方米）以上部分征收超額占有資源稅，而且相當可能是階梯稅制，人均占得越多征稅稅率越高。這將對持有多套房的人形成大負擔，特別是對于官員來說，不動產登記制度帶來的壓力會更大，會倒逼他們爭取在不動產登記前拋售多余物業。

也就是說，降息對樓市的托底作用恐怕難敵不動產登記帶來的壓力，當然換一種說法，降息可以對沖部分由于不動產登記而帶來的沖擊。

此外，從宏觀周期和人口紅利的更高層次看，樓市下跌也難以阻擋。

在宏觀周期上，中國由過去30多年來特別是2000年以來的外延擴張性發展的繁榮期轉向經濟結構調整周期；同時，由人民幣升值、熱錢大量投機中國帶來貨幣擴張，轉向美元升值人民幣貶值、熱錢外流，這顯然不利于樓市。

在人口紅利上，中國已經進入了勞動力供應拐點和人口撫養比拐點。中國勞動力從2012年出現減少后，如今已連續三年減少；人口撫養比拐點在2013年出現，按照國際上的經驗，樓市拐點基本與人口撫養比拐點同步或略為滯后出現。

當然，如果石油、糧食價格持續保持低位，而央行繼續降息，對樓市托底的作用會更強一些，但仍難以改變由于不動產登記制度、宏觀經濟調整周期和人口紅利拐點的三重壓力導致的下行趨勢。