房地產REITs或上半年重啟試點 行業將迎直接融資時代

    業內人士稱，當前問題不再是政策攔路而是試點項目的確定

　　一直被業內呼吁的房地產REITs或將放開。《經濟參考報》記者從權威人士處獲悉，暫停近7年的房地產REITs（房地產信托投資基金）有望在今年上半年開啟試點，房地產行業將迎來直接融資時代。

　　據權威人士透露，現階段中央層面已對重啟房地產REITs觀點達成一致，雖然還面臨政策層面的限制，但有望以試點方式先行放開。

　　上述人士表示，隨著房地產市場的下滑，銀行在房地產方面的資金風險有所顯現。雖然銀行一再地調整涉房資金的結構，但從現在來看，房地產相關資金占比仍高達50%左右，因此，一旦出現風險，銀行的連鎖反應不堪想象。因此，決策層面也認為應啟動直接融資，減少間接融資，利用市場證券化分攤不可控風險。

　　事實上，在過去一年里決策層面對REITs的態度明顯轉向。2014年9月30日，央行發布《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中便提出了將積極穩妥開展REITs試點工作。近日，住建部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，更是明確建立多種渠道發展租賃市場，推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

　　據了解，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

    其與我國信托純粹屬于私募性質所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數屬于私募，但絕大多數屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。REITs收益主要來源于租金收入和房地產升值，另外收益的大部分將用于發放分紅，與股市、債市的相關性較低。

    中國房地產協會副會長朱中一指出，現階段我國房地產融資過分依賴外部融資平臺，“由于融資渠道狹窄，以及基金募集的法律限制，房地產私募基金依托外部渠道，如商業銀行的私人理財部、理財機構和信托公司等平臺完成募資成為一種較為理性的途徑。但是，這些平臺自身的局限性，限制了房地產私募基金做大規模的可能。”

    過去一年機構試圖推行兩款類REITs產品，但這兩個產品從參與度來看，與標準化的REITs產品存在很大差異。2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產管理計劃，被認為是國內和典型REITs最接近的產品，該產品最大的突破在于可通過深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，從而實現了REITs產品的流動性。2014年12月，中信華夏蘇寧云創資產支持專項計劃（以下簡稱中信蘇寧）成立，該產品推出售后返租類似REITs的做法。但值得注意的是，中信啟航優先級每次轉讓額度不低于5000萬元，劣后級不得低于3000萬元，高昂的投資成本使得流動性大打折扣，也未能享受任何稅收優惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產支持計劃的私募定位，投資者限制在200人以內，流動性仍然較弱。

    “REITs在國外已有很穩定的產品，而國內由于受稅收、過戶登記、退出機制不完善等問題的影響一直未實行。”一家資產管理公司董事對《經濟參考報》記者指出。

    的確，現階段美國REITs體系最為完善，其單邊稅收是REITs規模龐大的主要原因，但在中國現有的稅法框架下，通過長期持有物業獲得租金收入再進行分配，需繳納營業稅、企業所得稅等各項稅收，這在無形中推高了可供選擇的物業資產門檻。

    對此，上述權威人士透露，“現在REITs試點正在破除障礙，會減免部分稅收。”上述權威人士表示，上層已考慮對REITs產品減免部分稅收，但針對的不是開發商，而是投資者。

    萬科北京區域首席執行官毛大慶表示，已是時候開啟REITs。他認為，REITs完全放開不會很遠，可能就是近兩三年。

    “中國已到房地產轉型時刻，經營不動產將站到房地產行業主舞臺，會倒逼政府放開REITs。”毛大慶表示，下一步當房地產逐漸慢慢遠離簡單的大開發模式，就會越來越多出現經營型的物業，這些經營型的物業均屬于重資產，這就意味著需要有大量的資金流量去盤活，但這資金不能全靠銀行。

    因此，一位基金人士表示，未來很有可能的是，針對林權、地權、酒店、養老地產、公租房等大體量資產盤活，在信用足夠的情況下，用公募市場產品，將社會資金結合，利用市場募集資金，做資產證券化。

    全聯房地產商會名譽會長聶梅生指出，目前推進REITs所面臨的問題不再是政策“攔路虎”，而是試點項目的確定。“REITs試點對象一定是資質較好的項目，但現階段來看，好的開發商已度過危險期，并不希望進行REITs將利潤分一杯羹，而危險性較大的項目，又不能當作試點，因此，處于比較尷尬的階段。”（梁倩）