寧房深度:南京萬科的那些\"事業合伙人\"們

　　新華房產1月12日南京訊（記者 王鑫）1月9日，來自于萬科集團南京公司不同部門的部分基層、中層、高層員工濟濟一堂于會議室內。

　　與其說是開會，倒不如理解為一場競聘，聘的是2014年萬科新拿下的G78、G83兩個項目的操盤人，競爭者是將參與跟投的數十位萬科職工自己組成的三個團隊。

萬科“事業合伙人”項目營銷方案競聘會（圖片來源于網絡）

　　他們中有規劃設計師、有土建工程師，有成本部的“老大”，也有營銷部的“小兵”。

　　用南京萬科的一位負責人的話來說，“誰有能力誰上，（競聘的）三個團隊分別有各自不同的經營模式，由跟股人投票表決由誰來操盤。”

　　因為，他們都是萬科的“事業合伙人”。然而在南京，還有一類萬科的“事業合伙人”，他們只出錢，不出力，雖然擁有一定的項目股權，但實際上并無任何的控制權。

　　三個人的監督委員會

　　據新華房產記者了解，萬科南京公司的許多基層員工，去年都加入到了“事業合伙人”計劃中。其中，不少合伙人并沒有直接參與到項目的開發中，但即便如此，他們依然關心著樓盤每一步的進展。

　　談及當初跟股的心態，一位萬科內部人士告訴記者，一方面“覺得都是大家自己做的事情”，出一份力也是應該的；另一方面，公司“給我們測算的收益還不錯，高于市面上的理財產品，多少還是可以掙一點的。”

　　不過，基于對A股股票客體身份的考慮，為了規避股價可能出現的波動給非高管雇員帶來的潛在風險，萬科為非公司或地方公司高管的員工參與合伙人計劃設置了上限，即最多只能購買一定金額。

　　南京基層員工的上限為1%。

　　盡管只占有1%的項目，但每一位“合伙人”幾乎無事不曉，“我們有一個QQ群，（合伙）項目的大事小事都會在群里面征集意見，并以此獲得反饋。”

　　負責征集反饋意見，并全程跟蹤項目進展的是運營監督委員會，在南京萬科，這個委員會由三人組成，由全體合伙人公投選出，不過，其中無一為南京公司的核心管理人。

　　有了“裁判員”，“運動員”當然也得“合伙人”們一起選。

　　G78項目吸引了由三個不同的“合伙人”組建的管理團隊，給出了三套不同的經營模式，最終說了算的不是公司一把手，而是跟股人的投票表決。

　　在同策咨詢研究中心總監張宏偉看來，“事業合伙人”的主要目的就是穩定團隊、激勵團隊，進一步建立和完善職業經理人制度。

　　只不過，這是一種具有萬科特色的制度，且并非每一家房地產企業所能復制或模仿的。

　　一群人的風險投資路

　　投票決定項目團隊后，項目就要開始運作了，項目開盤后，將會根據資金流情況分期返本和分紅。但與此同時，項目開發中的風險亦如影隨形，“合伙人”們要與自己所貢獻的公司共同承擔。

　　然而，還有一幫人，他們與萬科集團并無連帶關系，單純沖著企業的品牌，想通過手頭上充裕的資金，獲取更多的財富，他們也成為或意向成為了萬科的“事業合伙人”。

　　王莉（化名）是南京某財富機構的會員，去年4月份，其理財顧問向她推薦了一款產品，并非高額的收益率吸引了她，而是“萬科”二字令其注目。

　　這是一個項目融資產品，外殼是萬科在南京溧水的項目，開發商底價11億拿地，包括2幅純住宅用地，3幅商住混合用地，總面積21.9萬平方米，成交樓面地價2092元/平方米。

　　根據投資計劃，機構投資人和個人投資人共同募集規模約為6.62億元的主基金，通過財富中心和萬科共同成立的公司作為基金管理人出資6.4億元，持有萬科南京溧水項目50%股權，南京萬科將同樣出資6.4億元持有溧水項目剩余50%股權。

　　“當時給到的預期是，項目按照精裝交付開盤能賣到7600元/平方米就可保本，賣到8600元/平方米以上，收益率即可達到13.8%。”王莉告訴記者。

　　不過，由于起步價高達300萬，經過再三的風險評估，她最終并沒有出手。

　　據了解，萬科溧水項目萬科城（備案名：濱水花園棕櫚苑 ）于12月28日首開，開發商拿出了入網631套房源中的316套銷售。

　　“寧房數據”統計，截止到1月12日，該盤已入網成交、認購房源累計達216套，去化率68.35%，萬科攬金1.83億元。

　　不過，新華房產記者注意到，目前，萬科城所有成交房源的均價為7944.7元/平方米，盡管已超過保本的測算，但與當時的預期仍存有一定的差距。（完）