上市房企轉型忙 資本市場成突圍主戰場

　有的逆勢擴張，跨領域謀求“突圍”；有的順勢退出，規劃全新發展“藍圖”

　　上市房企轉型忙

　　對于上市房地產企業來說，“轉型”成為2014年度關鍵詞。部分龍頭企業忙著逆勢擴張，跨領域合作謀求“突圍”；部分競爭實力不強的中小型企業索性順勢退出，規劃全新的發展“藍圖”。資本市場正成為房企轉型突圍的主戰場。

　　同花順iFind數據顯示，截至2014年12月31日，A股市場房地產行業完成和已發布正在策劃并購的案例達到316起，涉及金額2138億元，較2013年同期有大幅增長。

　　“預計在地產行業整體發展動力不足的情況下，這股整合潮流在2015年仍將持續。”東興證券首席分析師鄭閔鋼表示。

　　房企進入“白銀時代”

　　房地產轉型有內外兩方面的現實壓力。鄭閔鋼認為，未來房企將面臨銷售、毛利下跌的“白銀時代”，企業轉型勢在必行。

　　從外部環境看，2014年房地產銷售業績整體不佳。據中國指數研究院新出爐的地產行業統計，全國商品房銷售額全年同比下降近8%，銷售均價同比下跌近5%。業績直觀體現在公司財務報表中，截至2015年1月6日，共有30家上市房企公布2014年業績快報，其中4家首虧、5家預減、4家略減，總體來看，業績下滑數量占比達到43.3%。

　　業績下滑的背后除了此前的限購、限貸政策之外，行業周期的變化也是原因之一。經過黃金10年發展，住宅市場供給過剩，曾有學者質疑我國城鎮市場整體空置率超過25%，大幅高于國際平均水平。而住房的剛需高峰過去，政策抑制過度投資，更是預示著未來市場需求堪憂。

　　從企業層面來看，庫存高企、凈利潤縮水也是企業轉型的內在動力。數據顯示，A股144家上市房企2014年三季報營收整體增速從上年的36.78%大幅下滑至9.78%,凈利增速也從增長33.17%轉為下降8%,為13年來首次出現負增長,與此同時,庫存高企達到2.3萬億元高位,同比上漲21.05%。

　　浙江東日就是一個典型的案例。該公司是一家老牌的上市房企，就在2014年12月，公司發布公告稱，以其持有的東日進出口100%的股權及溫州房開100%的股權作為置出資產，與溫州益優100%的股權進行置換。置換后，該公司主營業務從原來的房地產開發向燈具和農產品批發市場運營轉型。

　　轉型需要引爆點

　　雖然“白銀時代”的到來意味著行業整體盈利增長下降，但部分企業也正通過尋找新的增長點來保持超行業平均水平的發展。從行業結構的變化也能窺見一斑。中國指數研究院統計，2014年共有80家房地產企業躋身銷售百億元“俱樂部”，較上一年增加9家，80家企業銷售總額共計2.8萬億元，市場份額接近40%，市場集中程度進一步提升。

　　與此同時，當傳統住宅遭遇“寒流”時，與現代生活方式結合的衍生地產投資項目十分活躍。行業龍頭在商業地產、養老地產、旅游地產、海外地產投資等熱門投資領域正掀起一輪新的爭奪戰。如在香港上市的龍湖地產近日公開表示，商業地產是其下一步戰略發展的支點。預計在未來10年到15年時間里，商業項目收入將超過100億元。

　　市場推廣思路的戰略轉型也成為上市公司的亮點。同樣是在香港上市的綠地集團正積極布局海外市場。在今年房地產行業“龍虎斗”中，綠地集團以2408億元的銷售成績力克萬科，鎖定行業第一寶座，其中海外地產項目貢獻巨大。目前綠地在境外9個國家13個城市都有投資項目，2014年海外投資在200億美元以上。

　　隨著我國進入老齡化時代，保險資金入駐房企也成為行業的亮點。《經濟日報》記者統計，目前中國人壽保險和中國人保壽險布局最為積極，分別現身8家和5家上市房企的前10大股東名單。2014年以來，招商地產、金地集團、保利地產、華僑城等地產企業成為險資增持重點。未來地產和保險企業能否擦出火花，聯手做大養老地產的“蛋糕”著實引人遐想。（經濟日報記者 郭文鵑）