央行執(zhí)行新利率“房奴”的房貸負(fù)擔(dān)能減多少

2014年11月22日，央行調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率，大部分銀行從今年1月1日起，執(zhí)行最新基準(zhǔn)利率，對(duì)背負(fù)沉重房貸壓力的“房奴”而言，2015年能獲得不少實(shí)惠。

由于還款方式不同，銀行根據(jù)貸款人的貸款總額、還款本金等情況重新計(jì)算月供時(shí)，有人1月份的還款額可能會(huì)有所上升，但1月份的還款額并不能代表2015年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以2月份的還款額為準(zhǔn)。

所以，市民不妨在1月還款日之前，多存一些資金，以備還款使用，避免貸款逾期。

三種調(diào)整方式計(jì)息方式不同

據(jù)悉，貸款利息計(jì)算是按浮動(dòng)利率計(jì)算的，利息會(huì)隨著利率調(diào)整而調(diào)整，不過無論如何計(jì)算，對(duì)已支付的利息沒有影響。

一般銀行利率調(diào)整后，貸款項(xiàng)還沒有償還部分的利率也隨之調(diào)整。有三種調(diào)整方式：一是銀行利率調(diào)整后，所貸款利率在次年的年初執(zhí)行新調(diào)整的利率，比如目前工商銀行（3.40% 資金 研報(bào)）、農(nóng)業(yè)銀行（4.80% 資金 研報(bào)）、建設(shè)銀行（2.44% 資金 研報(bào)）的房貸均是采取這種方式；二是滿年度調(diào)整，即每還款滿一年調(diào)整執(zhí)行新的利率，比如中國銀行（5.33% 資金 研報(bào)）的房貸政策是這樣的；三是雙方約定，一般在銀行利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率，中小銀行一般采取這種方式調(diào)整房貸利率。

公積金貸款利率的調(diào)整一律在每年的1月1日。

目前，大部分房貸客戶與銀行約定的是每年1月1日調(diào)整利率。

因此，央行降息，市民在2015年將獲得不少實(shí)惠。比如房貸余額100萬元，原先利率為央行5年期以上基準(zhǔn)利率6.55%，剩余期限為20年，使用等額還款方式。1月1日貸款利率下降到新的五年期以上貸款基準(zhǔn)利率6.15%后，2015年，可以少還約4000元利息。

等額還款   1月份還款額不降反升

對(duì)于采用等額還款方式的客戶，貸款每個(gè)月歸還的本金都比2014年12月要多，而且會(huì)逐月增加。本金還得越多，客戶今后在貸款結(jié)清前要承擔(dān)的利息越少，對(duì)客戶而言是好事。

不過需要提醒的是，1月份還款額可能會(huì)有所上升。這是因?yàn)樾吕适菑?/span>1月1日起執(zhí)行。1月份還款額的利息是分段計(jì)算的：2014年12月的利息按照舊利率計(jì)算，1月份的利息按照新利率計(jì)算。還款日在每月2日、3日、4日等時(shí)間較為靠前的，以舊利率計(jì)算的還款額比例就比較高，還款日比較靠近月尾的，則是以新利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。假設(shè)貸款扣款日為每月20日，那么1月份的還款額利息就由12月最后11天的利息和1月份頭20天的利息組成。

如果貸款還款日比較靠近月初，那么1月份使用新利率的時(shí)間較短，就可能會(huì)造成部分客戶還款額上升。到2月份以后，利率就不存在分段計(jì)算的問題了，因此，1月份的并不能代表2015年全年的月供標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)以2月份所交的還款額為準(zhǔn)。

考慮到1月份還款額可能存在小額增加情況，市民需要注意還款日在每月2日、3日、4日等時(shí)間較為靠前的，應(yīng)留心1月份的還款額，在房貸扣款的銀行賬戶多存幾百元，以備還款使用，避免貸款逾期。  （徐小防 輯）