2015樓市預測：一二線房價繼續下滑 限購退出

    臨近年末，一線城市土地市場再度升溫。然而，樓市持續調整的影響不斷顯現，如何消化龐大的庫存依然是當前樓市面臨的最大問題。同時，與房地產行業密切相關的一些下游產業也日益感受到陣陣寒意。專家指出，長期來看，樓市調整有助于結束房地產暴利時代。

    開發商再掀搶地大戰，一線城市屢現“地王”成交

    臨近年末，全國各地開發商積極拿地，土地市場驟然升溫。尤為值得注意的是，全國一線城市的土地市場迎來“地王”的井噴式成交。

    格力地產24日以16.14億元競得浦東新區前灘地區某宅地，溢價率127.0%，樓板價65832元/平方米，刷新上海單價地王紀錄；僅僅不到四個小時，該紀錄就被再度刷新：三湘地產以18.61億元競得前灘地區另一幅地塊，溢價率113.8%，樓板價66629元/平方米。據計算，未來這2幅地塊的住宅銷售成本價至少在9萬元/平方米以上。

    北京、廣州也掀起一輪年末搶地小高潮。11月初，中海地產經42輪競拍，以溢價28%、總價59億元獲得北京石景山一舊城改造項目。廣州今年的總價地王則在11月24日由越秀地產以64億元摘得。

    深圳、南京等地近日推出的地塊也引發了龍湖、華潤、世茂等多家大牌房企的激烈爭奪……各大城市土地拍賣現場幾乎場場爆滿、現場房企輪番競價，與之前多數地塊的“零溢價”，甚至流拍形成鮮明對比。

    巨量庫存有增無減，樓市調整步履維艱

    盡管一些房地產市場“面粉”貴過“面包”的現象愈演愈烈，但專家普遍認為，目前的土地熱難以推升房價預期。“按照現在的節奏，房企同一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭激烈，利潤不如預期在所難免，新憂舊患雙管齊下，結果令人擔憂。”上海某研究院研究員嚴躍進說。

    其實，在積極拿地的同時，開發商也在不斷加大推盤力度，各種促銷手段層出不窮，房價依然處于下行通道。此外，龐大的庫存依然是樓市走出調整最大的障礙。

    據上海某研究院數據，11月份，35個城市新建商品住宅存銷比為15.8個月，這意味著市場需要用如此長的時間才能消化完這些庫存。35個城市中，有30個城市庫存出現了同比增長現象。截至11月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3859、20154和4098萬平方米，同比增長分別為38.4%、15.4%和17.9%。

    以廣州和北京為例，雖然連續兩月成交回升，但廣州樓市庫存壓力絲毫未減。最新數據顯示，11月份，廣州樓市庫存仍高達15萬套，創下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創下32個月新高。

    中國社科院近日發布的房地產綠皮書指出，2014年中國住房投資投機全面退潮，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌，商品住宅進入相對過剩，成交量萎縮，庫存水平攀升，預計2015年住房市場將整體衰退。

    樓市寒意殃及下游產業，“暴利”結束有利結構調整

    中國社科院專家倪鵬飛表示，初步測算，2014年房地產投資對宏觀經濟增長直接貢獻是0.48個百分點，比2013年對經濟增長的直接貢獻下降了0.35個百分點。可以這樣判斷，房地產投資的下降，是導致2014年宏觀經濟增長下降的主要原因之一。

    與樓市冷暖直接關聯的家居和建材等行業率先受到沖擊。進入下半年后，全國家居和建材行業曝出的跑路和資金鏈斷裂等危機事件此起彼伏。

    近日，深圳知名品牌“百蘭床墊”的母公司深圳華仁實業公司被迫宣告倒閉。公司稱，因目前房地產行業不景氣，導致家具企業處境艱難，公司嚴重虧損，只能選擇停業。而華源軒、富之島等多家家具企業也遭遇資金鏈危機。東莞、濟南等多地亦曝出房地產下游企業資金鏈斷裂、門店和工廠被迫關停、甚至卷款跑路等消息。

    倪鵬飛說，樓市下行在短期內拖累了經濟增長，增加了系統性金融風險，但從長期來說，對宏觀經濟是有利的。“樓市調整有助于促進未來住房市場健康發展，促進經濟轉型和結構調整。”“本輪調整是住房市場自發調整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調整，無論對房地產、宏觀經濟和社會民生都具有一定的積極意義。首先，有利于實現住房市場的供求平衡；其次，有利于經濟結構的調整。房地產的暴利，吸引了其他行業爭相投資地產，從某種意義上說，影響了一些產業的發展和創業熱情。現在房地產形勢發生了變化，投資和創業也會隨之進行調整。”

    據中國社科院房地產綠皮書預測：2015年一二線城市房價將繼續下滑，限購政策有望全面退出。房地產市場的持續調整將在未來讓一半以上的開發商轉行或在市場中消失。