房企觀察錄之一：北京房產市場的那些后來者

  新華房產12月25日北京訊（記者 高懸）錢鐘書的《圍城》里講“外面的人想進去，里面的人卻想出來。”，而首都北京歷來都房企必爭之地，外面的拼命擠進來，而里面的想盡辦法站穩腳跟。在房企江湖里，有京派、南派、渝派和海派之別，而今無論是哪個派別的房企，都在努力地經營自己在北京的品牌形象，尤其那些非京派的房企，他們的入京之路更是如古代進京趕考一般，艱辛異常；待高中之后，驚喜異常。

    “土豪”恒大的京城部署

    提到近年入京的房企，就不得不說一下恒大。在房產圈，恒大被譽為“土豪”，其多元化的運作模式頻頻登上各大媒體的頭條。從最早期的飲用水，到糧油食品，從太陽能光伏到嬰幼兒配方奶粉，甚至還包括韓國的一家整容機構，都是恒大所涉獵的領域。去年11月，一直苦尋北京項目的恒大通過配建1.69萬平米限價商品房，以及11.2萬平米的自住型商品房，花費巨資51.35億元進入了朝陽區東壩區域。

    除了朝陽區東壩地塊，2013年恒大已經在北京拿到了兩幅地塊，不過，其超過100萬平米的建筑面積主要都是做保障型房源，即作為限價商品房地塊的朝陽區豆各莊地塊和“限房價、競地價”地塊的昌平區沙河高教園二期地塊，主要建公共租賃住房和園區安置房。

    2014年3月27日，恒大以20.5億擊敗中鐵建、華遠以及住總等知名房企，奪得北京朝陽來廣營地塊。4月24日，北京土地儲備中心集中推出6宗經營性用地，其中5宗位于大興區、1宗位于海淀區，總起始價逾50億元。恒大地產集團旗下北京正浩置業有限公司再以41.6億元競得北京市大興區黃村鎮0201等自住型商品房地塊。

    過去恒大長期以二三線城市為主戰場，甚至三四線乃至縣域徘徊，如今通過建設保障房項目一舉拿到了進入北京地產圈的入場券。曾經有個說法，地產商們，一線城市做品牌，二線城市做利潤，三線城市做規模，如今俱往矣，數房企風流，還看一線。不過在恒大2014年中期業績發布會上，許家印表示，公司將終結過去兩年的快速拿地模式，減少在土地擴張上面的支出，將余下的錢用于多元化投資。在成功打入北京市場之后，恒大這艘企業巨艦開始了掉頭轉型的準備。

    南派房企花樣年實現心愿

    花樣年是在深圳起家的房產公司，從2012年開始，把戰略發展重點放在一二線核心城市。一直以來，入京發展都是花樣年的心愿，這個心愿在2012年的10月24日達成了。這一天花樣年發布公告稱，其全資附屬公司深圳花樣年于10月23日與花萬里投資簽訂轉股協議。深圳花樣年購買花萬里投資的全部股權，價格為7.792億元。收購全部完成之后，深圳花樣年將持有花萬里投資的全部股權，而花萬里投資持有北京朝陽區一土地的建設用地使用權。

    資料顯示，上述地塊總地盤面積為17138.4平方米，位于北京市朝陽區，毗鄰北京中心商業區，規劃為商業、辦公室及停車用途。其中，作商業用途的土地使用權將于2044年8月30日屆滿，而朝陽區土地作辦公及地下車庫用途的土地使用權則于2054年8月30日屆滿。

    進入北京發展綜合體，對于花樣年而言具有重要里程碑意義。縱觀花樣年發展的過程，其城市綜合體的業績貢獻在花樣年全年業績占比已是非常之大，其中出售的經營模式功不可沒。目前花樣年城市綜合體售賣和自持物業的比例大概是8：2，實現了現金流基本平衡。花樣年集團總裁潘軍就曾表示，現在花樣年的城市綜合體仍將主要以出售為主，雖然還是希望自持物業能夠越來越多，但整體速度將取決于集團金融平臺的發展速度。

    鑫苑布局北京之路

    鑫苑是亞太第一家在美國紐交所上市的中國房地產集團，開創了中國企業在美國購買土地，獨立開發住宅項目的先河，同時也積累了豐富的海外開發經驗。鑫苑執行董事兼CEO王信琦曾說過：“中國的城鎮化不是農民簡單市民化，只有具備一定規模并有產業支撐的城市才能形成相對繁榮的第三產業，從而具備大城市的吸附力，才能形成有效的需求。因此，鑫苑的選擇是重點進入一線城市以及具備區域中心規模的二線城市。”

    在此戰略布局的基礎上，2012年9月29日，北京鑫苑萬眾置業有限公司以10.3億元、配建10500平米保障房的條件拿下大興區生物醫藥基地東配套區4號地住宅混合公建、機動車停車場庫、郵政設施用地項目，溢價率為41.1%。當時鑫苑置地對此地是志在必得，競價環節的競爭到最后主要在萬科住總聯合體與鑫苑置業之間展開，兩家經過十幾輪的競價后，到達地塊最高限價。接下來的配建保障房競爭環節，兩家企業繼續展開激烈競爭，萬科住總聯合體氣勢逼人，鑫苑置業則毫不相讓，最終以配建10500平米保障房的條件勝出。

    而后在此地建設的項目為鑫苑鑫都匯，已于2014年8月開盤，為鑫苑進入北京的首個項目。

    外來的和尚會念經，這句話放在房產市場是否成立？其實開放的市場，才能帶來良性的競爭。龍湖的園林、萬科的物業、星河灣的綜合服務都給首都人民帶來了生活品質的提升。南景可以北移，戶型可以90多平方做成小三居，服務質量是“伴隨一生”，外來的房企歷盡千辛萬苦方才進入北京市場，他們除了用盡力氣，還更加用心，外來房企和京派房企在互相競爭的過程中，融匯、貫通，最終將促進城市建設顯著提高。