2014樓市:滿心憧憬的繁華撞到不期而遇的變革

 　這是一個被預言了的“冬天”，瞄向窗外，霧霾重重，看不清遠處的高樓，更無法看清，它們未來的價格及整個房地產市場的走向。

　　唯有一點清晰：中國樓市這一年，在博弈中向前。

　　對于房子的焦慮，在2014這一年變得特別明顯，而這一年正馬不停蹄的奔向終點，西安樓市也已開啟沖刺模式。回首2014樓市種種，可謂跌宕起伏。從上半年開始，中國房地產市場降價范圍和幅度進一步擴大，住宅銷售量價增速雙降。西安樓市的一枝獨秀只維持到6月，依然沒能逃脫大勢。年關將至，仍舊有不少開發商面臨沉重的年終指標。滿心歡喜期待的繁華，到最后，也只是支離破碎的夢。

　　地產界的滿心“憧憬”的破滅

　　2013年年底樓市的翹尾和政策逐步明朗的趨勢，讓更多的開發商摩拳擦掌，雄心不已，以為2014將是房地產行業重拾輝煌的一年，如果宏觀政策和銀行資金松綁，還會給樓市一針狠狠的強心劑。

　　但馬年的春天,房地產市場并未像大家所期待的那樣春暖花開，土地紅利已成為歷史，無論是房地產商、代理公司、抑或媒體都做了很多努力，去改變，去奮力，去破冰。即便如此，對于大環境而言，聚合起來的或許依然只是蚍蜉之力，無以動搖全局。

　　2014年1月，全國百城房價指數發布，2013年12月中國住房價格環比繼續上漲，這已經是2012年6月以來連續第19個月上漲。但是，房價上漲和環比漲幅在1%以上的城市進一步減少，房價下跌和環比跌幅在1%以上的城市有所增加。2014的房地產形勢的確不容樂觀。

　　在3月份新華房產西安站的品牌發布會上，諸多西安房地產業內資深人士表示，2014年房地產調控告別“一刀切”，將更加精細化，但“限購”“限貸”等政策在2014年上半年內不會退出，下半年將可能逐步放松。

　　然而6月份以來，限購、限貸如期放松，但隨之所期待的復蘇、回暖、上揚卻無處可尋，樓市向下調整的軌道并未扭轉，潛在購房者的預期也沒有迅速反映。直至12月份，濃濃的霧霾仍舊籠罩著整個樓市，西安商品房的庫存仍舊需要近兩年時間去消化，降價跑量成了唯一的出路。這讓我們疑慮，滿心憧憬的繁華，為何連曇花一現都變得吝嗇。

　　不期而遇的“變革”重塑樓市

　　新常態無疑成為這個年度房地產行業出現頻次最多的詞語。各種以新常態為帽子的論壇此起彼伏，然而新在何處卻眾說紛紜。

　　主流的聲音認為，2014年，房地產市場在從行政主導過渡至市場主導。整個行業自今年2月以來的下滑態勢還將繼續，這一波下滑行情最早在2015年中期結束，未來三年，房地產市場也將進行高度的整合，房地產市場會進入一個正常發展的階段，房地產企業的經營，也面臨著從"粗放式"向"精細化"轉變的要求，這就是所謂的新常態。

　　經過年初的料峭寒意，金三銀四的敗落，紅五月的差強人意，馬年的樓市幾乎沒有打過一場勝仗，六月以后，面對樓市的低迷，開發商拋棄了羞羞答答的降價方式，直截了當的打出了大幅度優惠，8月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比跌幅1.2%，延續了5月份開始的下跌態勢，且跌幅明顯擴大，創近十年最大。其中69個城市的房價都出現不同程度的下跌，樓市一時間可用“全軍覆沒”來形容。這足以說明房地產行業的利潤正在急速下降。

　　暴利時代以樓市深入調控期為終結點，地產行業黃金十年已漸行漸遠。今年上半年，上市房企凈利增速低于營業收入增速的現象得以延續。

　　從7月份各家房企中報和12月以來各家房企距年終目標的差距來看，房企整體利潤下滑速度非常快，而年終目標的完成，成了誰也不敢保證的事情，這對于房企而言，是一件殘酷而且極其尷尬的事情。

　　站在年末，突覺房地產行業的發展趨勢和格局也開始發生了變化。受政府調控和行業發展自身規律的影響，市場觀望情緒濃厚、企業利潤日漸攤薄，都意味著房地產行業的高速增長時代已然結束。

　　因此，無論是出于持續性發展還是盈利壓力的考慮，所有房地產企業都必須面對當下行業的深度調整和轉型。這也是所謂房地產不期而遇的變革。

　　樓市的重塑，或將始于此。

　　挑戰明朗,機遇何在？

　　房地產黃金十年結束了，這是今年以來大家的共識，換一種說法就是房地產行業最好的日子已經結束了，城市里再不會出現隨處可見的塔吊和工地了，而由此產生的另一種共識就是，房地產商也該適時調整自己的戰略布局，以應對市場的變化，這是一個毋庸置疑的挑戰。

　　房地產市場在2014到底發生了哪些改變，其實如果研究一下地產巨頭們最近一年的動向，就可以找到答案。從萬科到萬達，從恒大到綠地，其實都在尋求房地產外的其他產業了。

　　恒大進軍快消品、糧油產業。綠地進軍地鐵投資產業，萬達早早進軍文化、體育、傳媒產業，搞足球，在國內外收購電影院線，建設萬達青島電影城。此外，萬達還進入了酒店、百貨等行業。

　　細數西安本地的開發商，海榮、天朗、雅荷、榮華都進行了跨行業發展，而另一些企業也在選在與一線品牌進行合資經營，共同開發。

　　這是迫于生存而逼迫出的兩條生存之道。

　　然而機遇在哪里？有人說坐著會等死，站起來也會死，當站起來也可能重生。

　　2014年，對于中小房企而言，如果想繼續留在房地產領域，可以通過內部融資及合資經營，制定市場、區域、項目、產品的差異化，實施中小企業戰略聯盟，以及聚焦專業領域，中小型房企依然可以在行業轉型期實現可持續發展。

　　“抱團取暖”成了2014年樓市的大勢所趨，資源共享是可以考慮的現實路徑，無論是開發商、代理公司抑或媒體。可以結成統一的聯盟，幫助標桿房企找到未來多元化的發展之路；幫助中小房企突破自身的瓶頸；幫助外來企業克服“水土不服”的產品開發和定位難題。

　　這是我們所必須要面對的。

　　2014這一年，痛并快樂著

　　2014年，有人快樂，也有人悲傷，有人張牙舞爪的唱衰樓市，也有人竭嘶底里的高唱繁榮，但無論如何，這一年終究是糾結的一年，這一年打懵了房地產商，攪亂了策劃代理公司的排兵布陣，也蒙蔽了媒體尋找市場真實聲音的眼神。

　　但也可以明確的是，2014的這一場不期而遇的房地產變革讓我們如夢方醒，轉折會帶來煥然一新局面：會規整成良好的秩序，會讓買了房子的可以踏實的睡覺，準備買房的不再躊躇難斷，會讓開發商專注修煉內功，會讓居心叵測之人無可乘之機。

　　感慨并感謝這一場不期然而然的偶然。不管任何的環境，我們都需要心中向陽，一切的悵然便會隨著熙和的風一起消散，未來，我們一同期待并搭肩前行。(朱召國)