2014樓市洗牌：黃金局結(jié)束 白銀圈該如何出牌？

　　新華財(cái)經(jīng)年終策劃“冷暖之間看產(chǎn)業(yè)升級(jí)”之二——樓市篇

　　過(guò)往數(shù)年,“黃金房地產(chǎn)”這桌麻將遍地開(kāi)花。可2014年以來(lái),每年輕輕松松便可提前完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的房企們,“牌運(yùn)”漸漸艱難。進(jìn)入“白銀圈”的房地產(chǎn)行業(yè),已經(jīng)過(guò)了拿地王即可“地胡”、定天價(jià)即可“天胡”的時(shí)代。

　　新年即將到來(lái),房企的2015年樓市新局該碼什么牌?

　　政策“東風(fēng)”缺席 調(diào)控去行政化

　　今年下半年,“松綁”成為房地產(chǎn)調(diào)控?zé)嵩~:自5月份南寧、銅陵等地放松限購(gòu)開(kāi)始,陸續(xù)有沈陽(yáng)、濟(jì)南、呼和浩特等多地取消樓市限購(gòu)政策;進(jìn)入9月份,四川、福建、湖北等地在放松限購(gòu)之余,還采取了包括首套房貸款利率優(yōu)惠、公積金貸款、放松首套房認(rèn)定在內(nèi)等系列措施,被媒體解讀為“救市”。

　　然而,就在不久前發(fā)布的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)中,人們并卻沒(méi)有找到“房地產(chǎn)”三個(gè)字的身影,這一細(xì)節(jié)引起多方關(guān)注。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹其后在公開(kāi)場(chǎng)合直言“心里酸溜溜的”。

　　事實(shí)上,自去年十八屆三中全會(huì)提出“明確市場(chǎng)對(duì)資源配置起決定性作用”以來(lái),本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的理念和思路已經(jīng)轉(zhuǎn)變,集中體現(xiàn)在為更加尊重市場(chǎng)規(guī)律。

　　早在今年6月份就有報(bào)道稱(chēng),在住建部形成的調(diào)研報(bào)告中,“不打壓、不刺激”,“尊重市場(chǎng)規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的作用”,以及“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控、作好應(yīng)對(duì)方案”等,或?qū)⒊蔀橄乱浑A段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的基本口徑。

　　此外,在12月19日全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議的部署中,也未像前幾年一樣明確提及“限購(gòu)”、“調(diào)控”等關(guān)鍵詞。有分析人士認(rèn)為,這一改變意味著隨著市場(chǎng)情況的轉(zhuǎn)變,政府對(duì)于樓市的思路和態(tài)度發(fā)生顯著變化,房地產(chǎn)調(diào)控“去行政化”的方向愈加明顯。

　　因此,期冀如同2009年那般,通過(guò)政策刺激再打“東風(fēng)”牌的套路已不再現(xiàn)實(shí)。

　　漲價(jià)“發(fā)財(cái)”艱難 走量才是王道

　　2014年底,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量略見(jiàn)好轉(zhuǎn)。就在此時(shí),坊間傳出部分大型房企開(kāi)始重新調(diào)整定價(jià)策略——漲價(jià),再次映入公眾眼簾。

　　9月30日,房貸新政的公布拉開(kāi)“銀十”的銷(xiāo)售序幕,多家地產(chǎn)商的漲價(jià)通知文件開(kāi)始四處傳播;11月21日,當(dāng)央行時(shí)隔兩年祭出降息之舉時(shí),各樓盤(pán)取消優(yōu)惠、上調(diào)價(jià)格的消息也屢見(jiàn)報(bào)端。

　　而真相是什么呢?一位業(yè)內(nèi)人士在媒體再三追問(wèn)下透露,所謂“漲價(jià)通知”僅僅是部分地產(chǎn)項(xiàng)目為了推動(dòng)成交而做的營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。

　　事實(shí)上,大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍處于庫(kù)存高壓之下。東北證券研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,截至2014年9月底,A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司存貨余額已接近16494億元,同比增加了17.7%。報(bào)告指出,雖然近年來(lái)上市房企的庫(kù)存增長(zhǎng)速度持續(xù)下滑,但均值仍然維持在20%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)水平——不難看出,和漲價(jià)相比,去庫(kù)存才是房地產(chǎn)企業(yè)最為焦急的事情。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至12月10日,已公布11月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的33家上市企業(yè)中,有超過(guò)19家已經(jīng)基本不可能完成年度任務(wù)。

　　再回頭來(lái)看“漲價(jià)論”,或許只是為了影響大眾預(yù)期并借機(jī)走量而上演的“戲碼”,房企們端著價(jià)格打“發(fā)財(cái)”的牌路不過(guò)是種叫賣(mài)罷了。

　　轉(zhuǎn)型“洗牌”緊迫 道路阻且長(zhǎng)

　　“在白銀時(shí)代,還依然只關(guān)注銷(xiāo)售額是死路一條”,新年即將赴任萬(wàn)科北京公司董事長(zhǎng)的毛大慶曾這樣說(shuō)道。

　　房地產(chǎn)進(jìn)入“中利時(shí)代”已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。有輿論認(rèn)為,從當(dāng)前來(lái)看,地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)還能以規(guī)模定地位,但競(jìng)爭(zhēng)格局已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生潛在變化。地產(chǎn)企業(yè)紛紛另辟蹊徑,準(zhǔn)備或已經(jīng)開(kāi)始深耕或橫或縱的多元化方向,這些業(yè)務(wù)布局將決定其未來(lái)在行業(yè)中的地位。

　　但是,選擇一個(gè)自己并不熟悉的領(lǐng)域,能玩轉(zhuǎn)么?

　　一提恒大賣(mài)礦泉水,哇哈哈笑了;一提萬(wàn)達(dá)做電商,天貓笑了;一提萬(wàn)科做“配套商”,大家都沉默了……跨界的風(fēng)險(xiǎn)在于,習(xí)慣了某個(gè)特定領(lǐng)域發(fā)展模式和游戲規(guī)則的企業(yè),在涉足一個(gè)全然陌生的領(lǐng)域之后,與該行業(yè)內(nèi)已然成熟的企業(yè)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)將十分艱難,是否能夠真如其先前承諾的掘出新盈利點(diǎn),也是未知數(shù)。

　　不可否認(rèn)的是,主動(dòng)求變也好,被動(dòng)轉(zhuǎn)型也罷,不少房企巨頭跨界經(jīng)營(yíng)箭已離弦。隨著黃金局的結(jié)束,在行業(yè)“洗牌”中打出新年第一張牌的勇氣是必須要有的,繼續(xù)徘徊于中利時(shí)代中的“底力”也是要有的。(黃博陽(yáng))