房產中介\"宮心計\"：降傭金漲提成 發動自我革命

　　上周，北京幾大中介如鏈家、我愛我家、思源等都從內部發動變革，實際上都是在挖掘和培養優秀經紀人身上做文章。新京報記者 王叔坤 攝

　　他們無論冬夏都穿西裝，工作標配是電動車，他們經常為購房人鞍前馬后地尋找房源、聯系帶看、協商價格、辦理過戶，而有部分“黑心”的則吃差價、設騙局，著實讓購房者吃盡苦頭。他們就是購房者眼中天使和魔鬼的結合體——房地產經紀人。他們的背后是房地產經紀公司，人們俗稱的“房產中介”。

　　2014年注定是房產中介行業不平凡的一年。在北京，房產中介可謂面臨“內憂外患”。“內憂”，是樓市的周期化起伏令其業績平淡，各公司“搶單”激烈；“外患”則更多的是來自互聯網平臺的沖擊。一場中介的“大革命”正在波瀾壯闊地展開。

　　【上篇：自我革命】

　　降傭金、漲提成、持股，中介發動“自我革命”

　　年底，北京的房產中介硝煙四起，鏈家地產、偉業我愛我家、麥田、思源等幾大房產經紀公司掀起了一場如火如荼的革命。與之前矛頭直指搜房網等網絡平臺不同，這次它們是短兵相接。

　　競爭，不僅是拼價格？

　　上周五，老牌房產經紀公司思源經紀的一則爆炸性消息，將最近幾大房產中介之間的“宮心計”推到了普通購房者面前。思源方面宣布，二手房買賣傭金從原來的2.7%下降至1.5%，租房傭金減半。這也是北京首家宣布大幅降低傭金的中介公司。

　　傭金收取比例高一直是二手房購房者心頭的痛。

　　去年11月，李雪在大興區黃村買了一套二手房。雖然現在已經入住，但高額的中介服務傭金一直令她很不快。“買房時中介說除了2.2%的傭金外，還需要繳納0.5%的保障服務費。可是房主堅持要求直接支付首付，所以我并沒有享受到資金擔保服務，但中介并沒有將這部分費用退還，中介費也沒有一丁點折扣。”

　　李雪說，后來她聽說有些中介的服務傭金是可以打折時，就更覺得受騙了。

　　據了解，目前北京市場上，品牌中介借助強大的市場占有率維持2.7%的二手房買賣傭金(2.2%的中介費和0.5%的擔保費)已不是什么秘密。更有業內人士表示，像鏈家這樣在北京二手房市場占有率達到50%左右的經紀公司，利用壟斷優勢維持2.7%的中介費率，利潤可以達到40%。而隨著近年來北京房價的不斷攀升，半壟斷狀態下高企的中介服務費對于購房者來說更是一筆不小的支出。

　　對于思源經紀直降傭金的做法，偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，相比于較低的價格，購房者更注重的是包括安全性、專業性和便捷性等在內的綜合性價比，思源的價格戰是否有效，還有待觀察。中原集團首席運營官李文杰也表示，價格的降低有可能意味著服務的縮水，而房屋作為大宗消費，購房者更為關注交易的安全性。

　　經紀人，才是改革的核心？

　　價格戰，意味著一個行業很可能就此陷入難以脫身的泥沼。但此次思源宣布下調二手房交易傭金，似乎并不是單純想要打一場價格戰。

　　思源地產常務副總經理楊皓表示，“鏈家的做法引起了全行業的焦慮。鏈家利用高提成來吸引其他中介公司的經紀人，達到擠垮其他中介的目的，形成壟斷優勢，這給其他中介公司帶來壓力。而我們降低中介費，雖然加大運營成本，但給了購房人更多的選擇，我們也希望建立行業新標準，讓費率回歸到正常水平。”

　　原來，上周，鏈家地產對外發布，公司將推行開放化、平臺化、扁平化模式，通過開放化平臺，鏈家將打破行業壁壘，通過最高可達70%的經紀人提成吸引業內優秀的經紀人加入。

　　可見，讓老牌經紀公司思源“如此拼命”的，正是鏈家地產。對于近些年將業務重點放在一手房代理市場的思源來說，鏈家地產不僅要“搶它的錢，更要搶它的人”。

　　而思源宣布下調傭金的同一天，偉業我愛我家集團總裁杜勇也宣布，我愛我家推出“全員持股”的“金鑰匙計劃”，從經紀人到職能員工都有機會成為公司股東。很明顯，也是在對抗鏈家“挖人”。

　　一時間幾大中介從內部發動變革，短兵相接，實際上都是在挖掘和培養優秀經紀人身上做文章。

　　“行業變革的核心之一是經紀人。即便是時下流行的O2O模式，串聯起整個流程的仍是經紀人。以往經紀公司打‘人海戰術’，經紀人大多吃青春飯、賺快錢，這也導致了行業很多亂象。”胡景暉介紹，從今年的市場來看，全年二手房成交將在10.5萬套左右，大部分公司的業績能打平或略有盈余就很不錯了。業內已認識到未來市場將以平穩為主，如何提高單位效益便成了考驗各公司的難題。而這其中，專業化和精英化的經紀人將會提升客戶黏性，更好地實現購房者、經紀人和公司，乃至行業發展之間的平衡。

　　對此，有業內人士也表示，房地產經紀行業不可能消失，但行業業態、盈利模式及經紀人從業方式都將因為市場變化和互聯網的影響而出現重大變化。經紀公司盤剝經紀人的頑疾或將根除，高、專、精成為經紀人必備素養，經紀公司會員化也是一個可能的方向。

　　出海，客戶才是核心？

　　房產經紀公司的內部變革，不僅表現在經紀人價值的挖掘，更體現在對現有業務渠道的把控和再開發。

　　上周，鏈家地產宣布，公司2015年進入美國市場成立分公司。而我愛我家在早前也已經打通海外通道，通過我愛我家官方網站建立起線上的海外置業通道，為國人在美國、加拿大、澳大利亞等十余個國家和地區置業。已在美國上市的21世紀不動產也有海外業務。

　　二手房產經紀公司出海的原因，首當其沖的是國內海外置業人群強大的購買力和購買需求。據美國全國房地產經紀人協會發布的報告顯示，在過去的一年里，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人在美購房總額的24%。不僅在美國，加拿大、英國、韓國等都有中國人赴海外置業、投資移民的足跡。

　　“未來中介一定會越來越講品牌、服務和客戶導向。”楊皓表示，未來房產經紀比拼的是以客戶為中心的服務。

　　而在分析人士看來，不論是思源的中介費打折、鏈家的機構扁平化還是我愛我家的經紀人持股，都是在嘗試打服務牌，提升客戶體驗。

　　胡景暉表示，傳統房產經紀行業作為一個服務行業，卻由于種種原因而缺乏應有的服務品質和服務素質，行業發展高度遠落后于國際水平，最根本的原因是行業現有的利益分配格局不均衡。因此要在未來“拼服務”，必須先解決眼下的經紀人雇傭模式等內部經營模式問題。（記者 方王洋）