明年樓市政策將定調 刺激需求料成主線

　　房地產市場持續回暖，也在悄然影響未來的政策走向。中國證券報記者日前從權威人士處獲悉，經過長時間調研后，智囊機構近期向主管部門提交了一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費調整、微調限購等措施。這些政策建議的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

　　分析人士指出，這些政策是否真正落地，明年1月可能會有定論。理由在于：一方面，年度樓市數據出臺，將為監管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在分析明年經濟形勢作出判斷的基礎上，也將定調房地產政策。

　　一些機構指出，在數據向好的背后，一線城市面臨的供應缺口仍然較大，對政策利好有著迫切需求。按照政策落地和企業決策周期，市場可能在明年3-4月才會真正有所體現。

　　一線城市樓市明顯升溫

　　經過多月的平緩升溫之后，房地產市場的回暖速度正在加快。中原地產研究中心統計數據顯示，11月，全國54個城市住宅合計簽約27萬套，環比上漲8.9%，創年內最高月度成交記錄。一二線城市住宅成交環比均上漲13.2%，三四線城市漲幅相對較小。

　　一線城市升溫幅度較大，主因在于整體需求偏大所致。據北京市住建委數據，11月北京新建住宅網簽12279套，二手房網簽11180套，二者均創下今年以來月度新高。

　　9月末以來出臺的一系列利好政策，被認為是激活市場的主要因素。9月30日，兩部委出臺信貸新政，提出對于首套房“認房不認貸”的標準，并重申最低利率優惠。10月中旬，三部門出臺政策，降低公積金貸款購房門檻。10月29日，國務院常務會議提出“穩定住房消費”的說法。11月21日，央行宣布降息。

　　同時，在多數城市已經對松綁或取消“限購令”的基礎上，各地陸續發布了多項產業和區域發展政策，其中不少條款對房地產業構成利好。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，上述政策措施帶有明顯的利好性質，不僅對房地產市場的預期影響巨大，而且降低了購房成本。在雙重因素的作用下，很多購房者停止觀望，轉而積極入市。張大偉表示，在各項政策利好的疊加作用下，市場成交量緩慢回暖的形勢短期內或持續。

　　一系列托市政策的出臺，引發廣泛爭議。在房地產發展史上，每當市場陷入低迷，隨即便有政策層面的利好消息出臺，并最終挽救市場于危難。這種“低迷即救市”的邏輯，被不少業內人士所批評，認為其會繼續助長土地財政依賴和“房地產獨大”現象。

　　住建部政策研究中心研究員王玨林認為，今年的房地產市場成交量雖然無法超過去年的歷史高點，但按照當前的交易勢頭，基本上可以超過2010年和2011年水平。從最近十年來看，成交量仍然處于高位，因此并不存在“低迷”一說。一系列托市政策的出臺，主要目的在于刺激經濟，但在客觀上利好了房地產，尤其是提振了市場信心。

　　自住房貢獻不少成交量

　　據國家統計局數據，1-10月，全國商品房銷售面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月收窄0.8個百分點。上述數據明顯高于2010年、2011年和2012年同期水平。

　　雖然上述數據相對樂觀，但在供需關系逆轉、區域分化嚴重的市場環境下，還隱藏另一重真相。

　　一方面，整體市場供需關系已經發生逆轉，供大于求形勢明顯。據統計局數據，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續31個月上漲。與最低點時相比，最近兩年多來，全國商品房整體庫存上漲接近9成。全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前就表示，庫存龐大的貴陽、昆明，可能成為下一個鄂爾多斯。

　　今年以來，住建部經過多輪調研，已經對整體房地產市場做出了“供大于求”的判斷，已出臺的政策方向也以“去庫存”為主。

　　另一方面，一線城市的成交量背后，有一定“水分”支撐。一位不愿具名的官員指出，北京房地產成交量雖然維持在高位，但相當一部分成交量由自住型商品房所貢獻。

　　今年北京入市的自住型商品房已超過5萬套。與2013年北京商品房成交28萬套的峰值相比，占比約為18%。上述官員表示，按照今年成交量，自住房將可能占據北京商品房成交近1/4的比重，成為支撐北京樓市的重要力量。

　　他表示，若單看數據，決策者可能會得出“市場平穩”的結論，且沒有動力對現有政策作出進一步調整。事實上，由于地塊多是以“捆綁”方式出讓，并“吃掉”企業的大部分土地成本，因此房地產企業的積極性并不高。

　　他指出，大規模的自住房建設不僅難以持續，而且會影響到企業的投資熱情。對于供需關系緊張、商品房投資相對不足的北京來說，并非真正利好。其他的很多熱點城市，多少也都存在以保障房來“充數”的問題。

　　統計局數據還顯示，自2月以來，全國房地產投資增速已連續9個月下滑，且均低于同期的固定資產投資增速。

　　“政策窗口期”有望開啟

　　政策措施固然會影響市場，但市場變化同樣會對政策制定產生反作用。中國證券報記者獲悉，相關智囊機構近期向主管部門提交一份調整樓市政策的建議，涉及相關稅費的調整、微調限購等策略。此前，該智囊機構曾對各地樓市進行了長時間調研。

　　在稅費方面，上述機構建議降低二手房交易營業稅免征年限。此前業內人士曾呼吁，該年限應由五年調整至兩年。同時，2013年初出臺的“不滿五年或非唯一二手房交易需繳納20%個人所得稅”一項，也被建議廢除。該項政策隨“新國五條”而出臺，被認為極大地提高了二手房市場的交易成本。

　　權威人士透露，上述機構還建議對一線城市的限購政策進行微調，賦予外地戶籍人口購買二套房的權利。上述政策的共同指向，在于刺激市場需求，促進成交量回升。

　　分析人士指出，一線城市的真實情況要低于數據反映的標準。因此，在樓市政策“持續寬松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

　　短期來看，政策利好恐不會很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”將可能出現在2015年1月。一方面，年度樓市數據出臺，將為監管層決策提供重要參考；另一方面，年末一系列重要會議召開，在為明年經濟形勢作出判斷的基礎上，也會給房地產政策的制定奠定基本原則。

　　王玨林認為，房地產政策有放松空間，比如可以通過降低首付比例的方式，進一步撬動資金杠桿，也可以將獲取購房資格的年限降低，釋放消費能力。但他并不建議對一線城市取消限購。

　　另有分析人士指出，在房貸新政出臺之后，銀行在執行中仍謹慎，購房者并未獲得實質性利率優惠。未來房貸利率折扣和首付比例的下浮空間，都有可能在明年做出實質性調整。

　　就市場表現而言，雖然多數機構認為回暖勢頭仍將延續。但從長期來看，按照正常的政策落地和企業決策周期，在上述“窗口期”過后，房地產市場將在明年3、4月真正做出反映。(張敏)

　　七成房企或完不成年度銷售目標

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，截至12月7日，已公布11月銷售業績的上市企業21家。其中6家完成年度銷售目標的90%以上。恒大、綠城等房企已經提前完成年度任務，萬科、富力、融創、越秀等完成率超過九成，剩余17家公司可能難以完成今年的銷售任務，完不成任務的公司占比或達七成。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，雖然大部分企業在“9·30”之后的銷售明顯好轉，恒大等企業表現優于市場，但大部分企業距離年初制定的銷售目標依然差距很大。完成年度任務不足九成的企業，在最后一個月沖擊完成的難度都很大。

　　Wind數據顯示，滬深A股142家上市房企三季度庫存額達2.31萬億元，環比增長5%，同比增長21.5%。從絕對庫存總額看，“招保萬金”依然庫存量最大，分別達到3512億元、2750億元、943.5億元和862億元，合計達8068億元,占全市場的35%。首開股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設、榮盛發展六家企業的庫存總額在500億元以上。

　　“大部分企業的庫存積壓嚴重，這種情況下，短期內特別是12月，房企將依然是以價換量的策略來積極去庫存。”張大偉表示。此外，從11月單月業績看，相比10月大部分企業有所回落，放松限購及放松限貸的政策紅利在11月有所回落。(本報記者姚軒杰)

　　四季度銷售總體回暖

　　盡管大部分企業難以完成年初銷售任務，但10月以來多項利好政策發布導致市場情緒變得積極，購房人群明顯增加。“四季度房企銷售總體呈現回暖趨勢。”張大偉說。

　　面對年度銷售業績指標的壓力，不少上市房企促銷走貨的力度在近兩個月趨強。在剛剛過去的“雙11”，包括萬科、方興、遠洋、碧桂園[-1.57%]等多家房企借助互聯網平臺，開啟了房地產的電商促銷模式，推出了特價房、房產眾籌等多種線上線下結合的促銷活動提振銷售。其中，方興地產[-0.45%]聯動全國11城22盤，24小時成交42億元，不僅交出了一份漂亮的成績單，更為地產界開辟了一個全新的營銷模式。對于即將到來的“雙12”，多家房企都希望再次利用網購電商平臺拉動銷售。

　　不過，面對越來越復雜的市場走勢，房企之間的業績分化變得更明顯。截至12月初，滬深兩市共計27家上市房企公布了2014年年報業績預告，其中，5家房企預告凈利潤虧損。剔除數據公布不全的房企后，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比上升企業為9家，下滑企業達8家。“未來市場分化將不僅出現在各類型城市，對于企業來說，因為經營策略、管理能力的不同，運營重心的差異，表現也將差距非常大。”張大偉分析。

　　地產股配置價值搶眼

　　基本面疲弱并未壓制房地產板塊行情太久，11月下旬以來，隨著不少城市房屋銷售數據捷報頻傳，申萬房地產指數[-3.03%]亦跟隨大盤走出一輪明顯升勢。相關數據顯示，11月20日-12月5日，申萬房地產指數漲幅達到15.99%，在行業板塊中名列前茅。伴隨行業基本面改善、增量資金入市步伐加快，當前市場對2015年1月央行啟動降息周期的預期更趨強烈，預計在無風險利率大概率下行的支撐下，地產股還將迎來估值修復以及基本面向好雙重利好，房地產品種配置價值將進一步提升。

　　10月下旬至11月下旬，受國內樓市景氣下行趨勢影響，A股房地產股票也明顯陷入沉寂，雖然期間適逢大盤展開第三輪強勢逼空，但申萬房地產指數表現平平，未曾顯露出權重藍籌的“本色”。

　　進入11月份，受多地樓市銷量實現逆轉行情，A股房地產股走勢煥然一新。整體上，11月樓市呈現前低后高態勢，11月上半月，全國54個重點城市商品住宅成交面積共1028.18萬平方米，環比10月下旬驟降22%。受央行非對稱降息政策刺激，11月后半段全國主要城市交投熱度均大幅升溫。

　　相關統計數據顯示，全國40個重點城市11月最后一周新房成交面積較前三周平均水平上漲5%，其中一線城市成交上升20%，部分二線城市成交量增幅也超過20%。11月一、二、三四線城市樓市銷量分別實現12%、11%和4%的環比增長。

　　行業基本面出現改善，令地產股走勢為之一振。統計發現，11月20日-12月5日，申萬房地產指數累計漲幅為15.99%，僅次于非銀金融、銀行、采掘和國防軍工板塊，位居行業漲幅第五名。個股方面，114只成分股中有108只上漲，且漲幅超過20%的股票多達25只，新湖中寶、格力地產、新大地產、華發股份漲幅還分別達到54.23%、53.79%、51.81%和47.06%。

　　從目前數據看，主要城市樓市銷量已經連續三周同環比上升，這使得房企拿地積極性顯著提升。據中原地產監控，11月全國20大房企斥資274.65億元拿地，創今年3月以來最高記錄；20大標桿房企中，11月拿地金額超過30億元的有華潤置地[-0.70%]、綠城中國[0.12%]、龍湖地產[0.20%]。

　　隨著開發商和購房者情緒回暖，央行降息對樓市景氣度改善還會進一步凸顯。國泰君安證券認為，站在當前時點，地產股仍具繼續參與價值理由有六：一是資金寬松之下，基本面向好有支撐。降息作為“9·30”寬松政策的延續，對房地產市場銷量改善明顯，預計后續將進入銷量、價格整體平穩回升狀態，基本面進入良性發展軌道；二是地產板塊的上行主要來自于貼現率下降，導致板塊整體估值得以修復，進入降息周期后，估值恢復將持續；三是伴隨行業進入存量地產時代，預計大型房企將借助再融資東風跨界整合，構建激勵機制、引入戰略性投資等都有可能；四是產業資本、QFII等海外資金、融資融券、銀行理財、保險等增量資金整體偏好低估值穩健藍籌，地產板塊大概率受益；五是宏觀層面的降準降息有望成為板塊表現的后續催化劑；六是當前基金配置地產股比例僅占1%，處于四年來最低，從“低持倉+大空間”角度而言，地產股配置性價比更高。

　　興業證券[10.04% 資金 研報]認為，短期內，由于市場對于地產行業基本面回暖仍存有分歧，還需進一步數據確認，所以地產股在前期近期上漲幅度較大的情況下難免出現一些調整，不過中期而言，地產板塊在貨幣放松周期中會有較好的絕對收益和相對收益，因此每一次調整都是較好的買入時點。

　　申銀萬國[10.38%]證券表示，經過多年調整，目前中國房地產市場上的購房者已基本以自住需求買家為主，表現為首套房或者更新需求。他們在看到有關當局積極救市、維穩房價的舉措后，對于房價止跌轉升的預期，仍是影響他們購買決定的重要因素。因此對行業基本面持續穩步復蘇抱有信心，進一步的貨幣政策寬松將成為下一階段的主要催化劑。作為降息周期下基本面受益的主要板塊之一，行業輪動重新青睞地產股的時間不需要等待太久。

　　國泰君安認為可以從以下四條主線布局：一是區域投資主題；二是舊貌換新顏，采用新路徑、新機制、新模式的房企；三是再融資預期強烈、醞釀轉型標的；四是估值水平和發展穩健性兼具的行業龍頭。(葉濤)