那些年降息后的樓市:壓力猶存促銷或繼續

　　11月22日，央行宣布不對稱降息，其中一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。回顧過往兩次集中降息降準的周期，均對房地產市場成交和房價帶來了明顯的拉升作用。而在不同的政策、市場背景下，這輪降息又將推動北京樓市走多遠？

　　2008年

　　四萬億刺激樓市快速上漲

　　在2008年，美國次貸危機引爆全球金融危機，這場危機也蔓延到中國的各個行業，其中也包括房地產，經濟的不景氣，導致購房者買不起也不敢買房，觀望情緒濃厚。為了救市，從2008年9月開始，2008年連續5次降息，累計貸款降息幅度達到2.16%。同時宣布四萬億投資計劃，推出首付2成、利率7折的救市政策。

　　易居研究院提供的數據顯示，2008年首次降息后10月，一線城市成交量環比開始止跌回升，2008年12月同比開始止跌回升。而到了2009年，市場開始快速升溫，2009年2月同比增長高達253.78%，而2009年12個月中，僅1月和12月成交量同比增長沒有超過100%。這一輪增長一直持續到2010年3月，政府出臺“限貸、限購”為主的史上最嚴厲的調控政策，2010年12月開始加息周期。

　　從房價來看，北京2008年新房成交均價為12877元/平米，而到了2010年則達到20340元/平米，上漲了57.96%。

　　中國社會科學院經濟所研究員汪利娜表示，這一輪樓市過熱主要是由于四萬億的過度刺激，現在我們仍然在對四萬億天價信貸進行消化，而這種大規模的信貸放水不可能再出現了。

　　2012年

　　降息釋放被抑制的需求

　　而在嚴厲調控政策下，過熱的市場從2010年3月開始冷卻，由于限購政策，投資性需求被抑制，同時自住需求也出現觀望情緒。經過1年多的消化，從2012年年初開始，被抑制的需求開始逐步釋放，市場在降息之前已經出現回暖趨勢，而2012年6月的降息，進一步加快了購房需求的入市，而這一波行情抑制持續到今年年初。

　　對此，北京中原地產首席分析師張大偉表示，如果說2008年全球金融危機后的貨幣刺激政策，存在特殊性及不可復制性，那么2011年12月至2012年7月間的降息后的市場反應，則更具有參考意義。2012年降息開啟后，市場從2012年3月起逐步回暖，且成交高位延續至整個2013年。

　　2014年

　　政策效果關鍵看額度

　　“我們已經看房一年多了，本來想等等不著急，但一看降息了，基于以往的經驗，還是下定決心買了，怕之后又漲，”一位剛買房的購房人徐女士向記者表示，她是換房，要賣小房換大房，“9·30”新政的出臺對改善型有利，但是操作麻煩，而降息則堅定了其購房的決心。

　　受宏觀經濟、信貸政策等多方面因素影響，今年樓市也出現調整，而樓市政策方面，也出現限購取消、稅收、公積金調整等多個變化。其中影響較大的是“9·30”新政和時隔兩年后的首次降息，且貸款降息幅度達到0.4%，也是六年來力度最大的一次。

　　據中原地產研究中心統計數據顯示，11月54個城市住宅合計簽約27萬套，這一成交量環比10月上漲了8.9%，北京新房、二手房成交量雙雙破萬套，創造了年內最高成交月度紀錄。

　　從本輪市場表現來看，雖然2014年年初開始市場明顯回落，但隨著央行“9·30”新政的利好，10月新房成交量已恢復至去年高位水平。而此次降息將進一步增強短期市場的信心確立，使年末成交翹尾成為定局。

　　但汪利娜表示，現在市場結構發生了明顯變化，不能靠以往的思維思考未來。首先經過10年的房地產市場化發展，住房自有率進一步提高，基數大了以后，增長放緩也是一種常態。就北京而言，住房改善狀況很明顯，又有限購政策，市場沒有那么多需求，住房短缺的是低收入人口和外來人口；市場已經有大量存量，盤活存量，去庫存化更關鍵。另外，銀行也在進行金融改革，融資成本很高，在放給個人按揭貸款時，不可能再打7折，央行也給的是一個浮動范圍，所以信貸不可能大規模放水。所以，以往每年20%的房價增長不太可能。

　　張大偉也表示，對于市場也不能過分樂觀，降息之后，銀行的房貸優惠和房貸額度是否能跟進還很難說。

　　■ 后市預測

　　壓力猶存促銷或繼續

　　●中經聯盟秘書長陳云峰

　　今年4-10月賣得不好，房企欠債較多，房企的資金壓力較大，雖然降息調整了市場對后市的預期，但資金量并不是很支持，銷售回款慢，開發貸放款慢，批貸仍有難度。

　　而從統計數據來看，今年開發商資金來源方面，首付款這項下降得很厲害，所以在今年9月份開始，市場中出現了很多針對首付貸的金融產品，意在通過各種方法緩解開發商的壓力。所以預計對明年市場預期不太樂觀，主要是整體經濟環境不好，降價促銷還會繼續維持。

　　市場仍未走出調整期

　　●同策咨詢研究部總監張宏偉

　　這對于房地產市場短期內反彈來講是一件利好的消息，預計在央行降息等政策刺激之下樓市會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來3-6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，甚至對于一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市）來講會出現小幅漲價的現象。

　　從短期內來看，當前市場仍然是調整期，市場基本面并沒有明顯改變，“去庫存”仍為市場主旋律，這個基調并不會因為上述部分城市市場成交量回升而明顯改變。而從中長期來看，經濟基本面下滑的壓力還會導致2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題繼續表現出來，遲早還會面臨去庫存的壓力。

　　本版采寫/新京報記者 袁曉瀾