投資審批松綁 險資投境外房地產仍小心翼翼

資金境外投資在2014年三季度達到年內新高。近期對境外投資審批松綁的政策，又為其運用帶來機遇。而在境外房地產投資方面，保險公司出手依然謹慎。

保險公司人士表示，房地產資產由于具有相對穩定的租金收益，與其他資產類別的相關性低、抗通脹等特性，是保險資金戰略資產配置的重要資產類別之一。目前市場流動性充裕、融資環境寬松，發達國家門戶城市核心物業的資產估值和價格都處于高位，投資核心物業要謹慎選擇。委托投資與直接投資相結合或成為未來保險機構投資海外不動產的選項之一。

慎投境外房地產

中國證券報記者獲得的最新數據顯示，截至2014年9月末，中國保險資金境外投資余額達152.82億美元，較年初增加近14億美元。在2014年險資境外投資增速上，三季度增速達8.3%，高于二季度增速0.06%和一季度增速1.54%。

而近期的政策正在為保險資金境外投資提供新機遇。10月初國務院常務會議在促進有效投資和創業方面提出，除少數另有規定外，境外投資項目一律取消核準。保險公司人士認為，保險資金境外投資的核準取消或仍需一個過程，如果松綁到位，將為保險資金運用帶來巨大機遇。

保監會相關人士表示，2014年下半年，保險資金在境外投資方面的配置漲幅明顯，為近年來較高值。公開市場權益類產品、外國公司債券已經分別成為保險資金境外投資股市、債市中的重要部分。

而在境外房地產投資方面，保險公司出手謹慎。知情人士稱，已有的三個案例中，中國平安、中國人壽和安邦保險在確認收購之前，都進行了接近一年或更長時間的盡職調查等相關工作，謹慎研判收購可行性。中國證券報記者詢問的多位保險機構人士都表示，對于海外房地產標的的選擇正在進行，但目前無法確定最終能否完成收購。

委投直投或成選項

除了股市、債市投資之外，海外房地產投資已成為多家保險機構加大國際化配置的渠道之一。一位大型保險集團投資部門負責人表示，房地產資產由于具有相對穩定的租金收益，與其他資產類別的相關性低、抗通脹等特性，是保險資金戰略資產配置的重要資產類別之一，而其投資周期通常要作5到10年甚至更長時間的考量。

中國證券報記者了解到，除目前已經公開的中國平安、中國人壽和安邦保險參與投資海外房地產投資外，多家保險公司也在考察此類項目，但在標的選擇方面普遍謹慎。上海（樓盤）一家保險公司的投資經理表示，多重影響保險公司海外不動產投資的因素中，稅務問題尤為復雜，如何通過不同的籌劃方案妥善調整合規的稅務架構，是保險機構要面對的重要課題。

前述投資部門負責人認為，在戰術配置層面，房地產的中期預期收益要根據未來的宏觀經濟環境和目前市場估值水平對長期預期收益做合理調整；戰術層面則可利用地域、子資產類別、資金結構等投資策略爭取獲得超額收益。目前市場流動性充裕、融資環境寬松，發達國家門戶城市核心物業的資產估值和價格都處于高位，投資核心物業要謹慎選擇。保險機構可關注具有更高相對投資價值的區域和策略。而在風險控制方面，應關注所投區域的經濟基本面，以及匯率、利率，特別是未來利率上漲對資產價格的影響。

委托投資與直接投資相結合或成為未來保險機構投資海外不動產的選項之一。該人士表示，中國保險公司可結合各自的內部資源配備、投資標的特性、投后管理所需資源綜合考量，選擇合適的投資模式。（李超）