樓價堅冰現松動“虛跌”可能變“實降”

　　隨著以限購令為核心的樓市新政逐步落實，各地樓市成交量價齊跌，部分開發商的新盤價格也開始松動“降價潮”初現。

　　在北京，遠洋一方北潤園二期項目3月4日開盤，推出了全款8.3折、貸款8.4折的優惠，均價約為21000元/平方米，最低價格甚至為19000元/平方米。而上一期開盤價為25000元/平方米，同區域內在售的北京新天地等項目，均價則多在26000元以上。

　　對于遠洋地產這一率先降價的舉動有專家表示，目前各地的均價下跌還主要是大量低價樓盤占成交主力、高價樓盤成交寥寥形成的結構性“虛跌”，但伴隨市場供應量迅速萎縮，開發商的資金鏈不斷收緊，市場格局也很可能被一個個樓盤降價促銷所打破，樓市可能進入“實降”的第二個階段。

　　●遠洋降價成重要信號北上廣等地成交量價齊跌

　　3月5日，50余名遠洋一方業主聚集在售樓處門口抗議。新國八條的突然出臺，令這部分在前期以2.5萬元均價購房的業主享受不到貸款利率優惠，并且面臨著首付款提高的壓力。

　　與開發商協商未果后，該批業主要求“退房”。而遠洋地產在給媒體的答復中則直言：“當前房地產行業的大環境，對于消費者、政府和開發商而言都面臨著史無前例的巨大挑戰。”

　　遠洋一方這只降價領頭羊的出現，打破了原本觀望的樓市僵局。據北京房地產交易管理網數據顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套，幾乎跌至冰點。據亞豪機構針對北京3月初在售樓盤調研顯示，北京已經有35個樓盤出現不同程度的打折促銷現象。房山綠地新都會去年均價1.57萬元/平方米的戶型，最新一期開盤價1.499萬元，并有折扣和直減優惠。

　　類似的情況也出現在上海和廣州等一線城市。中國房產信息集團公布的最新數據顯示，上周上海全市商品住宅成交均價19216元/平方米，環比下跌1556元/平方米，跌幅7.49%，房價再度跌回到去年4·17新政之后的水平。一系列新政調控之后，上海房價持續下滑，并跌破2萬元關口。

　　3月5日，位于上海普陀區的陜西北路1688推出20套優惠21萬—30萬的婚房。這批面積在55萬—74平方米左右的房源，之前售價高達4.5萬—5萬元，如今報價降到4萬—4.5萬之后又有21萬—30萬元的優惠，實際成交價降至3.7萬—4.2萬元之間，與最高峰相比有20%左右的降幅。3月6日，位于上?？禈虻闹泻Ｓ拔醢堕_盤，實際讓利空間達20%，開盤當天還推出了若干優惠。

　　類似的跌勢在二手房市場似乎來得更早。來自漢宇地產市場研究部的數據顯示，2月份，上海全市二手房成交均價為14904元/平米，比2011年1月份的16044元/平米下跌7.11%，這也是自2007年10月份以來上海二手房成交均價環比最大跌幅。

　　在廣州，據搜房監控中心最新統計顯示，截至2月28日至3月6日，全市共成交1070套住宅，環比上一周大跌28.81%，平均每套簽約面積為118.22平方米，是近七周來網簽套均面積首次跌進120平方米。值得注意的是，春節后廣州一手住宅周成交均價已連跌四周。統計至3月5日的上周成交均價10512元/平方米，環比跌1.5%，已現出現量價齊跌的局面。均價較之前三周的跌幅，從遠及近分別為：9.82%、1.1%和11.75%。

　　事實上，伴隨著地產調控的強力推行，3月份第一周全國一線城市均呈現出成交量大幅下跌，房價下挫的勢頭。中國指數研究院的數據則顯示，3月首周樓市均價廣州降1.55%、深圳降2.08%、上海降1.19%、天津降0.87%、杭州降16%、海口降27%。

　　●負債率上升拉緊資金鏈開發商對未來市場開始悲觀

　　“我們認為目前銷售停滯，復蘇關鍵在于降價。”3月初，高華證券在中國房地產投資需求最為旺盛的長三角地區進行了為期4天的調研。通過對5個城市的開發商、中介和房地產項目調研，高華證券表示，該地區開發商對今年房地產市場的前景不甚樂觀。“開發商預計3月份銷售可能會創歷史新低。”

　　中房信分析師薛建雄認為，新一輪調控后的房價底部已現，多數開發商可能視市場情況調整價格推盤，這意味著短期內會有更多樓盤降價或壓低預期售價推盤。世聯研究最新報告也指出，2011年的市場供應量充足，成交量大幅萎縮將對價格形成下行壓力。

　　“3月份北京上市的新盤大多采取了以銷定產的策略，不再大張旗鼓地吸納潛在客戶，調控前熱點項目一房難求的局面初步得到扭轉，‘日光’的現象基本不現。”北京中原市場總監張大偉分析稱，在一手房降價的刺激下，二手房市場心理價位也將明顯下調。

　　而另一方面，成交低迷正在日漸拉緊開發商的資金鏈。21世紀不動產集團市場總監林蕾分析，多數開發商現有資金支撐到6月沒問題，但三季度后，將有更多開發商不得不加入降價的陣營。3月4日，知名財經評論員葉檀則在《中國房地產處于裂變前夜》一文中提出，“很多房地產商負債率處于高位，患上融資饑渴癥”。

　　文章引述國家統計局數據稱，2010年中國房地產開發企業資金來源中，開發商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現明顯回落。而央行數據顯示，去年中國新增房地產貸款同比增速比上年末降低10%，其中地產開發貸款余額同比增速較上年驟降八成。“目前，包括大型開發商在內的房地產企業負債上升，萬科、保利的負債率都達到70%，一些公司在100%以上。”

　　與此同時，從去年開始，各銀行房地產信貸未見松動跡象，無法從根本上緩解開發商資金壓力。對于開發商而言，利率等成本上升，并且一般無品牌的開發商還得不到高價融資機會。海外融資只是部分在境外上市的大型開發商的特權，并且融資額不大。

　　在遠洋率先打破僵局之后，近日在北京一次包括萬科、富力、遠洋、中信等高層在內的房企老總聚會中，這些房企領導者均對未來市場流露出悲觀的看法，認為限購政策會長期存在。

　　SOHO中國董事長潘石屹近日則在微博上表示，感覺大家都對市場很“慌”。潘石屹分析稱，“過去兩個星期，多家上市公司在香港發高息債，利率高達11%，從這么高的利率可以看出他們對資金需求的迫切心態。”他表示，樓市大調整正在醞釀。“未來兩三年至少有50%房地產企業會被淘汰”。

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