地方房價調控被指態度曖昧 "過軟"方案或遭糾偏

城市 房價控制目標
上海 低于全市GDP和城鄉居民人均可支配收入增速（8%）
北京 新建普通住房價格與2010年相比穩中有降
廣州 低于全市GDP和城市居民人均可支配收入增幅（11%）
深圳 低于深圳本年度GDP和常住人口人均可支配收入增速
肇慶 低于本年度全市GDP增速
佛山 低于本年度GDP增幅（12%）
濟南 低于城鎮居民人均可支配收入增速（12%）
蘭州 低于9%
西安 低于當年經濟發展目標和人均可支配收入增速（15%）
銀川 低于10%
合肥 低于年度GDP增速
寧波 低于市區居民人均可支配收入的增長幅度
嘉善 低于本縣地區GDP增速
宜春 低于城鎮居民可支配收入增速
岳陽 低于10%
昆明 低于人均可支配收入增速（13%）
貴陽 低于去年全國平均值（13.67%）
鄭州 低于年度經濟發展和人均可支配收入增長速度（10%）
海口 低于全市城鎮居民人均可支配收入增速（10%）
武漢 低于GDP和居民收入增速

    截至30日下午，已有超過50個城市出臺了2011年房價控制目標，其中一線城市調控目標悉數亮相。

    從具體方案來看，多數城市采取與經濟增長或收入掛鉤的方式，這意味著其房價漲幅上限可能高于去年的實際漲幅；還有一些城市盡管明確了漲幅數字，但也被不少人士認為目標“過高過軟”。住房和城鄉建設部新近下發通知要求，各地住房價格控制目標需聽取社會的意見，使調控目標的制定科學合理。

    分析人士認為，未來一段時間房地產調控基調仍將從緊，如果在實際執行過程中帶來漲價預期，不排除一些城市將對已發布的調控目標酌情調整。

    部分城市方案被指“穩健”

    據不完全統計，截至30日，已出臺的房價控制目標方案可以分為三類。第一類是與當地年度經濟增長目標或人均可支配收入增長目標掛鉤。這在已出臺城市中所占比例最大，上海、廣州和深圳等一線城市均采取此類目標方案。第二類是公布了具體的房價漲幅數字，如蘭州市要求年度房價漲幅低于9%。第三類方案屬于較為獨特的方案，如貴陽市提出低于去年全國房價漲幅的平均值，北京提出新建普通住房價格穩中有降。

    其中，不少城市的房價控制目標被社會人士認為過于“穩健”。根據國家統計局數據，去年12月，上海、深圳、廣州等城市新建住宅同比漲幅為1.3%、1.6%和0.1%。如果上述三城市以今年經濟增長或人均可支配收入為調控參照目標，則意味著今年的房價調控上限高于去年的實際漲幅。

    分析人士還認為，一些城市的調控目標方案存在可操作的“玄機”。如同時提出參照GDP和收入增長，而并未提出房價需低于二者還是其中之一；又比如，不少城市將新建住房價格作為調查對象，并未對其進行細分。事實上新建住房中既包括新建商品住房，又包括新建保障性住房，后者的年度漲幅往往很小，這樣實際調控難度將大大降低。

    對于一些城市的方案是否保守，住建部政策研究中心副主任王玨林認為，對于這些地區的指標制定也應予理解。當具體指標出臺后，肯定需要有一個上限來完成這個指標。在目前的市場發展過程中，這些地區不可能做沒有把握的事。

    還有業內人士認為，今年國家已經提出，對于新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標者，要視情況進行問責。因此地方政府在制定房價漲幅目標時，不可能不謹慎。此外，如果一個城市制定漲幅較小或房價下跌的目標，開發商的購地投資熱情將受到明顯影響，而地方政府并不愿意這種局面出現。

   北京獨提“穩中有降”

    1月末公布的“國八條”提出，各個城市要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。目前距離該期限結束僅剩一天，預計仍將有一些城市陸續發布房價控制目標。

    方正證券發布的研究報告認為，目前已經有超過50個城市公布房價控制目標，各地目標普遍與GDP和人均可支配收入增長掛鉤，基本被設定在10%左右。這反映地方政府在控制房價的問題上態度曖昧，房價上漲預期可能因此重新抬頭。

    與其他城市不同，北京市明確提出2011年新建普通住房價格應和去年相比“穩中有降”。北京房地產業協會副秘書長陳志介紹，北京將嚴格執行限購、差別化信貸和稅收政策等各項調控政策措施，堅決抑制投資投機性購房需求；對去年以來價格過高或上漲過快的區域和項目，將嚴格調控，促使價格回落到合理區間。

    鏈家地產市場部首席分析師張月認為，北京“穩中有降”的調控目標無疑體現出政府調控樓市的強大決心。北京沒有跟從其他城市，反而以2010年的價格為參照，并首次提到“降”，完成的難度顯然要高于其他城市。

    “當前北京新房市場新開盤均價沒有出現明顯的波動，即未漲也未降，而此次調控目標出臺之后，如若一定時間內調控效果仍未達到理想狀態，再次加碼將成為一種必然的市場預期。”張月認為。

    樓市調控難放松

    住建部29日下發的通知要求，各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。已經公布年度新建住房價格控制目標的城市，也要以適當的方式聽取社會的意見，并根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。

    分析人士認為，住建部的最新表態意味著，當前房地產市場的調控基調并未放松。如果一些地區的房價調控目標難以得到社會認同支持，反而可能出臺更為嚴厲明確的政策措施。

    湘財證券則認為，目前是各地方政府公布房價調控目標的密集出臺期，而這實際上具有利空出盡的短期效果。根據對市場的觀察，目前雖然市場成交下降，但項目熱銷情況并未絕跡，反映市場的價格彈性并未喪失。對于未來房地產市場的走勢，可能并不宜過于悲觀。

    張月還認為，對北京而言，“穩中有降”的調控目標將使普通住宅市場的投資空間進一步縮小。去年調控以來，投資投機性需求因為限購政策逐漸退出市場，但價格并沒有出現下降，因此反而促使一部分符合條件的購房者投資購房。如今已經明確了價格有所下降的大趨勢，會使普通住宅的投資空間進一步縮小。

    北京市國土局、發改委、規劃委等三個部門于3月29日聯合發布《北京市2011年度國有建設用地供應計劃》，2011年度計劃全年供地總量為6500公頃，其中保障性住房用地比去年增加6%。

    2011年度計劃供應住宅用地2550公頃，比2010年增加2%，其中安排保障性住房用地1330公頃,比去年增加6%，確保保障性住房用地供應量不低于住宅用地供應總量的50%。同時增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，確保各類保障性住房及90平方米以下中小套型商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%；禁止容積率小于1的住宅用地供應；安排廉租房及公租房用地300公頃，是去年的6倍。該用地計劃引導以住宅開發為重點的房地產用地供應模式向住宅、商服均衡發展模式轉變，引導社會投資向商業、服務業轉移。

    此外，2011年度將繼續保障交通運輸、公共管理與公共服務設施用地供應，重點保障產業集聚區和功能區的土地供應，保障土地供應空間布局與城市發展方向相一致，同時加強協調聯動，保障計劃有效執行。

    2010年度北京市超額完成土地供應計劃，較上一年同期增長7%。（汪