房貸壓力測試能否反映樓市風險？

　　中國銀監會主席劉明康近日表示，將對銀行業金融機構開展新一輪房貸壓力測試。有報道稱，此次壓力測試將把房價下跌５０％作為假設情況，而不是之前幾次假設房價最大程度下跌３０％。其中，高風險地區進行的分類測算，還包括假設房價下跌５０％、利率上調１０８個基點的情況，以及住房成交面積下降等。

　　正逢樓市調控進入攻堅階段，房貸壓力測試的升級讓人再次對樓市風險高度警惕。然而，針對個人房貸的壓力測試，能否完全反映樓市風險，在業界存在不同看法。瑞銀證券中國首席經濟學家汪濤近日在上海接受媒體采訪時說：“由銀行去做壓力測試，假設房價跌多少，按揭貸款就會出現多大的壞賬，這樣的話，我覺得沒有真正找到壓力點，真正的壓力點不是居民按揭貸款的部分”。

　　汪濤認為，真正的壓力點在于，某一天居民發覺不需要購買多套房子，有錢但想去投資別的領域，由此導致購房需求下降或增長緩慢。由于水泥、鋼鐵及機械等行業的最終需求是房地產，加上房地產業本身，會造成大量的產能過剩、現金流出現問題、借款出現問題。她說，“中國房地產泡沫是量引起來的，整個經濟可能硬著陸的風險，而不是居民壞賬引起金融危機的風險。”

　　“中國老百姓的財富很大一部分以存款形式存在，存款回報率非常低，資本市場是封閉的，資本項目受到管制，且國內資本市場的容量比較小。在此情況下，老百姓愿意把錢投向房地產”，汪濤對記者說。中國雖然在上海及重慶試點設立房產稅，但影響比較小，房地產投資的持有成本還很低，老百姓對低租金回報不是特別在意，而是期望房價不斷上漲。地方政府又非常依賴賣地收入，地方經濟增長動力推高了地價和房價。她認為，中國房地產市場目前沒有巨大的全國性泡沫，有的話也是局部泡沫，比較輕的泡沫。但中期來看，中國房地產的泡沫風險非常高。

　　汪濤還特別指出，國外房地產泡沫的形成與中國不同。他們是居民借了銀行的錢，零首付及低利率買了本來住不起的房子，遭遇利率上升或失業后，由大量壞賬引起金融系統的危機。但在中國，房貸首付比例較高、居民資產負債表健康、杠桿率低。因此，風險不是從居民這邊引起的。監管部門做房貸壓力測試，并沒有真正找到壓力點。

　　其實，以個人房貸的還款意愿來判斷樓市風險，存在很大局限性。早有專家認為，國內居民的房貸償還意愿不同于國外。國內居民用于唯一居住的房屋，大多采取購買方式，而不是租賃方式，只要具備償還能力，就不會輕易斷供。在目前的首付條件下，自住性質的個人房貸不會變成不良貸款。而且，以往的經驗表明，個人房貸不良率中的很大一部分是騙貸引起的。

　　此前多家銀行披露過房貸壓力測試結果，大多顯示房價即便下跌３０％，也不會給銀行帶來較大風險。某大型銀行去年８月甚至對房價下跌５０％做過風險測試，稱其開發貸不良率上升約１．６個百分點，個人住房貸款不良率上升約１．２個百分點。這樣的結果看似表明銀行非常抗跌，可實際上，房價下跌５０％給中國經濟帶來巨大的負面影響，不是商業銀行所能承受的。一旦房價下跌５０％，并制造出巨大的賠錢效應，還會有多少人熱衷購房？恐怕剛性需求者也改為租房。那樣的話，與房地產相關的行業會遭遇嚴重的現金流問題，整體經濟也可能存在硬著陸風險。這樣的經濟困局，不是銀行用“不良率上升１個多百分點”所能輕描淡寫的。