揭秘商品房暴利真相

　　年報顯示，上市房企毛利率逾35%，一位房企內部人士向記者透露，房企實際利潤要高于公開數據。

■ 記者 謝 靜

　　4月27日，有媒體報道中指出，國家發改委價格監督檢查司司長許昆林接受相關采訪時表示，發改委正在研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。

　　與此同時，《商品房銷售明碼標價規定》將于5月1日起實施。據稱，許昆林采訪中表示官方會陸續出臺一系列規范房地產行業價格行為的政策措施，其中實施反暴力法規定是最重要的措施之一。

　　4月27日，《證券日報》記者采訪多位專家。全經聯可續建筑委員會主任開彥接受采訪時表示，高房價幕后的推手并非開發商，而是失衡的市場供需在推動；而廈門大學鄭若娟教授在采訪中則指出，開發商之所在成為眾矢之的，公眾對其暴利的不滿是原因之一。

　　住宅開發商

　　銷售毛利率高于35%

　　截至4月27日，WIND數據顯示已有112家房企發布2010年年報。在剔除掉ST企業以及異常數據后，《證券日報》記者選取了A股市場上100家上市商品房開發企業進行粗略計算（含新城B股、下同），得出這100家上市房企的平均銷售凈利率和銷售毛利率。與此同時，將剔除后ST公司后的1981家A股市場上市企業（下同）進行銷售凈利率和銷售毛利率的平均值進行計算，可以發現，以商品房開發為主的上市房企盈利能力普遍要高于A股市場整體情況。

　　根據WIND顯示的數據，進行平均值估算可以得出：2008、2009、2010年100家上市商品房開發商的平均銷售毛利率分別為36.88%、35.83%以及37.60%；銷售凈利潤分別為10.45%、18.71%以及16.76%。

　　剔除ST公司的1981家A股上市企業在2008、2009、2010年的平均銷售毛利率分別為27.58%、28.49%以及28.73%；平均銷售凈利率分別為8.10%、12.08%以及10.07%。

　　雖然，2010年尚有部分企業未公布年報，但鑒于選取的是平均值，粗略看來房地產行業的毛利率要高出A股市場8個百分點左右。鑒于2008年房地產業受到金融危機沖擊較大，出現凈利率水平相差有限情形。但是在2009、2010年兩年上市住宅開發房企們的凈利率均高于A股市場近7個百分點。

　　A股市場中的主流房企如招保萬金、首開、萬通等在內，近三年的毛利率均在30%-40%之間，而凈利率則在15%-18%之間。

　　普遍看來，房地產開發商的資產負債率居高不下，連續三年均在60%以上。而作為財務杠桿存在的權益乘數則高于A股市場整體情形——充分表現房地產開發企業對資金的依賴情形。相應的，雖然房地產開發企業銷售帶來的現金流要高于A股市場普遍情形，但是經營活動產生的現金流量除去在2009年表現為正之外，2008以及2010年均為負數。

　　曾有房地產內部人員對記者表示，一般來說以高周轉模式進行開發的房企利潤還可以衡量，但事實上還有很多“囤地式”開發商，一塊土地到真正開發時身價已經翻了數倍，“這種情況下的土地開發利潤率就很高了，但是從年報上是無法看出來的”。

　　房地產成就富豪？

　　2011年福布斯發布的全球華人富豪榜單顯示，近三成華人富豪主要涉及房地產業，遠遠超于其他行業。其中，前三甲中的李嘉誠、新鴻基郭炳江兄弟均為房地產富豪；內地女富豪當中，吳亞軍、陳麗華亦是靠地產起家。

　　房地產造就富豪的“神話”，似乎證實了行業“暴利”的觀點。那么，房地產行業的薪酬又如何？

　　WIND數據顯示，房地產行業前三名董事均值為209.18萬元，較去年增長了46.34萬元；前三名高管報酬均值為210.10萬元，較去年增長了42.56萬元。2010年，王石的年薪為760萬元，就此成為房地產行業當中最高年薪；保利董事長宋廣菊的年薪為185萬元，且并未從其他單位取得報酬或是津貼；央企投建保障房的代表企業中國中冶總裁沈鶴庭的年薪為79.41萬元。

　　4月27日，接受《證券日報》記者咨詢的廈門大學鄭若娟教授談及上市房企時提及，其“暴利”形象是其遭受到公眾壓力和指責的主要原因。

　　然而，“房價居高不下背后包括體制問題，供需失衡的市場以及投資投機行為的推動下所致”，全經聯可續建筑委員會主任開彥對《證券日報》記者表示，責任并不應該全部怪責到開發商頭上。不過，廈門大學鄭若娟教授同時也指出，住宅自有其特殊的商品性，開發商的社會責任之一，應包括使得居者有其屋的理念在內——比如，制定合理的價格區間，增加供給等行為。

　　曾有業內人士提及，應該讓土地開發環節更加透明。不過，曾有開發商向《證券日報》記者提及，從拿地到開發的環節，地方政府與企業的利益糾結重重，所謂的信息透明并不具備可行性。

　　專家質疑“暴利”

　　4月27日，中國人民大學經濟學院副院長劉元春接受《證券日報》記者采訪時反問道：“什么叫暴利”？在他看來，對“暴利”的定義以及相關標準的制定就存在著問題。在他看來，對房地產市場利潤的調節，可以在土地增值稅、所得稅等諸多環節，為何要新增一個所謂“暴利”的概念？

　　劉元春同時也表示了對所謂反“暴利”相關政策后果的擔憂。與此同時，一位接受《證券日報》記者采訪的地產分析師指出，有關于反“暴利”的相關法規與政策并無明確的文件出來，“現在放出消息，有可能是看一下社會的反應”。

　　若是真的有反“暴利”相關規定出來，結合5·1以后的“一房一價”政策，“未來將會對房地產市場產生很大的影響”，上述地產分析師表示。