發展房地產金融重在落實差別化房貸政策

      中國人民銀行近日發布的《2011年一季度貨幣政策執行報告》披露，中國房地產貸款余額增速自2010年5月份以來持續回落。其中，個人購房貸款增速連續11個月下滑，房地產開發貸款增速連續4個月下滑。央行表示，未來一個階段，國內差別化住房信貸政策將繼續實施。

    今年頒布的房地產調控“新國八條”，要求強化差別化住房信貸政策，對第二套住房的首付比例作出明確規定，即對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。記者注意到，在繼年初為做好房地產市場調控工作，促進房地產市場平穩健康發展，3月18日中國人民銀行印發《關于做好差別化住房信貸政策實施工作的通知》后，此次央行在2011年一季度貨幣政策報告中，再次明確提出要落實差別化住房信貸政策，推動房地產金融健康發展，合理調節中長期貸款和短期貸款的比例。

    央行之前4次提高存款準備金率共2.0個百分點，2次上調存貸款基準利率共0.5個百分點，給市場以深刻印象。從報告披露的房地產貸款的一些數據中，我們可以看到這一系列措施都收到了成效。

    數據顯示：一季度以來，人民幣貸款增長明顯放緩。3月末，人民幣貸款余額為49.5萬億元，同比增長17.9%，增速比上年末低2.0個百分點，比年初增加2.24萬億元，同比少增3524億元。3月末，住戶貸款同比增長28.3%，比上年末低9.3個百分點，比年初增加7557億元，同比少增1661億元。其中，個人住房貸款增長放緩，比年初增加2810億元，同比少增2015億元。

    另外，備受業界關注的房地產貸款形勢，也出現了顯著變化。事實上，隨著房地產市場的變化，房地產貸款余額增速自去年5月份以來持續回落。而截至今年3月末，全國主要金融機構房地產貸款余額9.89萬億元，同比增長21%，增速比上年末低6.4個百分點。

    其中，房產開發貸款余額2.49萬億元，同比增長18.6%，增速比上年末低4.5個百分點，連續4個月下滑。個人購房貸款余額6.48萬億元，同比增長22.8%，增速比上年末低6.5個百分點，連續11個月下滑。地產開發貸款余額8368億元，同比增長12.5%，增速比上年末低12.2個百分點。從貸款新增量看，2011年第一季度累計新增房地產貸款5095億元，同比少增3338億元。其中3月份當月新增房地產貸款1665億元，同比少增321億元。

    差別化住房信貸政策實施效果也可以從熱點城市的變化來評估。據記者了解，在北京，各銀行均嚴格執行了差別化住房信貸政策，已將最低住房貸款利率調整到不低于基準利率的0.85倍，其中近三分之二的銀行已將最低住房貸款利率調整到不低于基準利率。與此同時，銀行業更加細化住房信貸政策，有效防控信用風險。在執行差別化住房信貸政策的同時，各銀行主動加強個人消費貸款、個人經營性貸款管理及用途監測，通過審核借款人交易憑證、貸款資金受托支付、限定銀行卡交易支付范圍等多種方式嚴防此類資金流入房地產市場。2011年一季度，北京市中資商業銀行首套住房貸款筆數占全部住房貸款筆數的84.7%，比2010年全年和2010年上半年分別提高0.6和4.5個百分點。不難看出，提高首付比例及利率、暫停發放第三套及以上住房貸款等一系列差別化住房信貸政策效果正在顯現。

    從全國來看，隨著一系列房地產宏觀調控政策的貫徹落實，國內第一季度的房地產市場正呈現回穩態勢。在全國整體商品房銷售維穩的情況下，特別值得注意的是，房價環比下降的城市個數增多。據了解，3月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格環比下降的有12個城市，比2月份增加了4個；環比價格上漲的城市有50個，比2月份減少了6個。二手住宅價格環比下降的城市個數有16個，比2月份增加了12個；環比價格上漲的城市有44個，比2月份減少了6個。

    央行報告稱，下一階段要健全宏觀審慎政策框架，配合常規性貨幣政策工具發揮合力，繼續加強房地產金融的風險管理。有觀察家認為，此番央行報告對房地產行業的分析，主要是為了向市場表態執行差別化住房信貸政策的堅定目標。今后，隨著市場狀況的變化，不排除央行未來再次上調存款準備金率。 （韓雪萌）