一房一價執行艱難 樓市調控抗藥性越來越強

    　提要：開發商可以這樣操作：報價過高，偏離實際市場價，為其未來價格上漲作鋪墊。如今的價格公示，連行政干涉都談不上，只是在要求明碼實價，規范市場交易程序，卻還有人敢以身試法，這就是在挑戰執法者的決心了。

　　開發商處于強勢地位，有房不愁賣。

　　開發商可以這樣操作：報價過高，偏離實際市場價，為其未來價格上漲作鋪墊。這樣的“高報低開”不僅讓一房一價的政策變了樣，反而會造成房價上漲的預期。

　　國家發展改革委5日曝光十余家房企未全面執行一房一價規定，并表示將予以處罰。專家認為，如果罰得太輕，對違規者來說影響不大，今后依然會我行我素。另外光靠“罰”還不夠，應多部門聯動從源頭來解決一房一價執行難的問題。

　　國家發展改革委日前要求，從5月1日起商品房銷售實行一房一價，但通過對北京市30多家房地產開發企業在售樓盤明碼標價執行情況進行調查和檢查后發現，包括北京中海豪景房地產開發有限公司、北京中信房地產有限公司、保利(北京)房地產開發有限公司、中鐵房地產集團、中化方興置業(北京)有限公司、北京市城市開發集團有限責任公司(該公司隸屬首開股份)在內的十余家房企并未全面執行。國家發展改革委稱將予以處罰，并持續跟蹤相關企業整改情況。

　　一房一價目的就是要求商品房價格透明，但為什么在執行中會這么難？專家認為這還是與市場環境有關，開發商處于強勢地位，有房不愁賣。賣方市場的地位不改變，開發商的服務意識就不會提升，購房者也別想享受“上帝”的待遇。

　　“上有政策，下有對策，如果懲戒力度不夠大，開發商違規成本遠低于獲利，那么一房一價的規定就會形同虛設。”上海德佑地產研究主任陸騎麟認為，執行一房一價規定后，開發商對項目的報價有可能會過高而偏離實際市場價，為其未來價格上漲作前期準備，這樣“高報低開”的結果不僅讓一房一價的政策變了樣，反而會造成房價上漲的預期，讓樓市調控難度更大。

　　自2010年以來，樓市歷經四次宏觀調控，雖有成效，但“抗藥性”也越來越強。事實上，一些地方早已實施一房一價及打擊囤地、捂盤惜售行為的措施，但效果并不明顯，一些開發商拒不執行或者在執行中大打折扣，監管部門也是心有余而力不足。

　　復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，調控政策必須有連續性和聯動性，即從土地、稅收、金融、市場等各方面打出“組合拳”，而各項調控政策之間也要聯動，不能“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。一些專家甚至建議，應當從資金、土地這兩個根源入手，從嚴限制違規開發商貸款和拿地。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭(微博專欄)告訴記者，一房一價主要是進一步規范市場行為，控制亂漲價。政策的本意并非為了控制房價，因此一房一價對抑制房價作用并不大，但調價門檻提高對防范開發商“坐地起價”仍有積極意義。

　　中國房產信息集團分析師薛建雄認為，目前開發商大都是“少批量多批次”的開盤策略，少批量推盤能營造良好的銷售勢頭，而且開發商也可以借此試水市場。《商品房銷售明碼標價規定》明確規定，對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在規定時間內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。“這對捂盤惜售、虛假銷售、哄抬房價等違規行為將起到嚴格限制，但關鍵還是要看執行情況。”

　　百萬房價還不如超市日用品透明

　　這些年房市屢屢被調控，結果卻是越調越高。對房產銷售的規范，也不是一年兩年，網上公示、禁炒樓花，再到房價公示。房地產似乎成了水潑不進的“獨立王國”。房產市場成了畸形市場，一邊是畸高的價格，一邊是混亂的交易制度，弊端叢生。

　　動輒上百萬元的房產交易，其規范程度還不如賣日用品的超市。《價格法》規定得很明白：明碼標價。那邊，超市商品剛被允許不用每件都貼價簽；這邊，房地產還不能做到明碼實價。

　　古人說：“藥弗瞑眩，厥疾不瘳。”不下重藥，病不會好。如今的價格公示，連行政干涉都談不上，只是在要求明碼實價，規范市場交易程序，卻還有人敢以身試法，這就是在挑戰執法者的決心了。