房產稅試水百日遇尷尬 上海重慶政策設計“先天不足”？

      重慶、上海兩地試水房產稅已過百日，稅款不足百萬。房產稅調控房價，從政策來看，究竟是落下了一只靴子，還是只掉下一只襪子？目前看，無論是統計數據還是專家反饋，都在指向后一個結論。

    中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海告訴人民網記者，滬渝兩地房產稅政策設計得“不溫不火、先天不足”，注定無法調控房價。中國社科院金融所研究員易憲容則向記者表示，由于兩地制定的1%左右的稅率過低，抑制住房投機炒作也無從談起。

    業內人士還指出，房產稅收與土地出讓收入差距巨大，寄望通過房產稅促使地方政府放棄“賣地”沖動并不具現實意義。

    截至4月27日，上海市稅務機關共受理購房人申請辦理房產稅認定18960件，開具認定通知書10930份，被認定為應征稅的住房有2306套，業內人士稱占今年一季度房產交易的5%。媒體披露，目前只有20筆應征房產稅已經繳納。

    重慶方面，有關部門已經完成對3400多套獨棟商品房住宅的清理，6月份將把征稅通知發放到戶。重慶市財政局局長劉偉透露，重慶的房產稅征收對象主要針對的是獨棟別墅等高端物業，征收面不到10％。截止目前，重慶市已入庫房產稅試點征收的稅額也僅有幾十萬。

     兩地房產稅試水百日，征收不過百萬的尷尬局面令人瞠目。從兩地政策設計來看，上海以新購住房為征收對象，重慶則圈定獨棟商品住宅及新購的高檔住房。中國社科院日前發布的“2011房地產藍皮書”中指出，重慶市以高檔住房存量市場為課稅范圍，更接近房產稅的市場調節本質功效，但忽略了普通住房市場；上海市以增量市場為課稅范圍，稅收明確將用于保障性住房支出。

    “兩地將征收對象都設置在極小范圍內，政策設計可謂不溫不火，注定無法取得抑制房價的作用。”曹建海將政策的“先天不足”歸咎為開征房產稅時釋放出的不良信號，讓全社會誤認為所有商品房都將被納入征稅范圍，導致人們對房產稅普遍抵觸，“在這種輿論氛圍下，出臺畸形政策就不足為奇”。

    中國房地產研究會副會長胡志剛日前撰文評價，滬渝兩地試點效果不佳，原因在于征收對象范圍狹窄，且高檔住宅擁有者并不在乎房產稅的刺激。他指出，由于民間資本流動過剩，股票、黃金等投資品在近期出現下跌，在投資“玻璃門”作用下，房地產仍是投資者的首要選擇，此時通過征收房產稅來抑制房價，意義不大。

    從國家統計局公布的數據來看，重慶、上海3月份新建商品住宅、二手住宅價格呈現同比、環比雙雙上升趨勢。

    開征房產稅還被賦予增加地方政府稅源、平衡中央和地方失衡的財政分配關系的目的。“2011房地產藍皮書”提出，希望通過征收房產持有稅，推動地方政府從土地財政轉向稅收財政，改變地方政府推高地價助推房價的鏈條。

    數據顯示， 2010年全國國有土地有償出讓收入為2.9萬億，占全國財政收入的35.4%。如此局面，寄望通過房產稅來壓抑地方政府的“賣地”沖動，顯然難以奏效。

    “即使每套房都按照1.5%的稅率進行征收，也只能有7000億，跟政府出讓土地所得的近3萬億無法相提并論。”曹建海說。

    而現實情況卻是，上海將稅率暫定為0.6%，重慶獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率僅為0.5%。再加上名目繁多的減免措施，房產稅成為地方重要稅源恐成妄想。

    原國家稅務總局副局長許善達曾撰文分析，雖然房產稅多收了一些錢，但是房價下跌會使營業稅減少、所得稅減少、契稅減少、土地增值稅減少，如果從地方收入的角度算總賬，可以肯定地方政府的總收入反而會減少，出臺房產稅為地方政府提供新稅源的愿望一定會落空。

    許善達還認為，向高檔住宅開征房產稅的做法與地方政府吸引高端人才戰略相左，“對于富裕地區的地方政府，為了達到吸引人才的目的，一定會像返還個人所得稅的地方收入部分一樣返還高額的房產稅”。

    “對于地方政府而言，開征房產稅會對本地的炒房市場構成沉重打擊，最終嚴重影響作為政府主要財政收入來源的土地出讓收入，這是一個兩難的選擇。”曹建海建議，應在房產稅推出之后逐步取消土地出讓制度，推動土地所有者和使用者之間直接交易，政府退為規則制定者、市場監督者和城市規劃者。

    “2011房地產藍皮書”建議，上海、重慶的房產稅試點在“十二五”期間應加快向全國推廣，并寄望其實現抑制房價過快上漲，調節收入分配差距，達到“削貧富差距之峰”的效果。一直以來支持政府開征房產稅的曹建海，仍堅信征收房產稅對于調節房價的積極意義。但他強調，從滬渝兩地的失敗作法分析，未來試點應調整征收對象，重點針對多套房和存量市場。

    “目前來看，滬渝兩地的試點政策都不可取，未來政策應著重對多套房實行差額累進征收，并特別針對存量市場制定政策，還要通過全國聯網的方式打通地域界限，真正實現打擊炒房的目的。” 曹建海表示。

    但也有業內人士并不看好房產稅在全國“遍地開花”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，不僅重慶、上海仍需繼續積累經驗，還需要第二批、第三批城市參與試點，以摸索出合適的機制、體制，不宜在全國盲目過快開征。

    “現在政府還是沒有搞清楚征收房產稅目的何在。”易憲容向記者表示，與日本10%、香港地區高達17%的房產稅稅率相比，重慶、上海所制定的1%左右的稅率過低，無法起到抑制炒房的目的。他建議，要對中國住房稅收政策進行重大的制度改革，從住房流轉、所得、保有、遺產等每一個環節來嚴厲打擊住房的投機炒作，來保證居民基本的居住權利。

    胡志剛則認為，與其在房產稅上糾結，不如用其他方式制約房價的增長過快，如在金融貸款上加大力度，對于房屋尤其是高檔房契稅加大征收幅度等。

    作為政策制定者，重慶官方目前顯然比較滿足開征房產稅取得的成效。劉偉表示，試點啟動以來，重慶部分開發商已經開始調整戶型結構，減少高檔房的比重和大戶型供給，應稅高檔房減少客觀上會導致房產稅減收，但也相應增加了中端房供給，這正體現出房產稅政策實施的初衷。