“緊箍咒”下樓市仍僵持 調控效力有待顯現

    　專家認為，從近兩個月純新盤上市情況來看，越來越多的房企開始選擇新盤低價入市策略，由此帶給整體市場價格體系的沖擊或將在7月份更加明朗，更大規模的降價潮將從三季度開始，這將促使年內房價從結構性下跌轉為實質性下跌。

　　今年以來，樓市調控步步趨緊。年初提高二套房首付至六成、3月31日新建住房價格控制目標出臺、5月起商品房明碼標價實施，各地也積極施策劍指高房價，與此同時，多次提高存款準備金率和加息也給樓市帶來利空影響。

　　隨著調控的深入，樓市不合理需求得到一定抑制，市場降溫跡象明顯。但不可否認，目前市場仍處于僵持階段，雖然房價漲勢基本止住，但離群眾的期望還有較大距離，特別是有些城市房價過高、過快上漲的局面并未得到根本改變。面對嚴厲調控和行業格局調整，樓市將呈現何種變化？人們期待的拐點能否來臨？

　　成交清冷租市火爆

　　“今年6月，據保守估計公司離職率達10%以上，往年同期是7%左右。”

　　“最近兩月，公司白石橋區域簽約不足40套，成交量比去年同期下降2/3，與其他公司相比這是最好的成績。”

　　以上是北京某知名二手房中介公司的一位門店經理小王（化名）告訴記者的數據。“現在交易周期明顯拉長，很多店員都暫時休息或者轉行了。”就在幾天前小王曾經的工作伙伴、從業長達10年的小李的離職使小王頗受震動，“將來可能轉行或者隨公司業務擴展到二三線城市去發展。”小王對記者說。

　　人們都說二手房市場更能體會出樓市冷暖。今年6月份，北京市二手住宅成交量僅為7961套，創出29個月來的新低。小王分析原因說，限購限貸削減了60%的購買力，再加上政策預期不明朗造成觀望加劇。

　　事實上，政策對樓市帶來的變化顯而易見。近期，各地年中盤點時“成交放緩”“寒意陣陣”幾成各地市場的關鍵詞，如京城樓市陣陣寒意、哈爾濱樓市遇冷、昆明樓市成交大幅放緩……以北京為例，今年上半年新商品住宅總簽約套數為43705套，同比下降15.7%，其中期房住宅簽約套數為36908套，比去年同期下降15.2%，現房住宅同比下降18.3%。亞豪機構副總經理高姍告訴記者，照此推算，全年成交量很可能將低于9萬套，這將成為自2006年有商品房成交記錄以來成交最差的一年。

　　相對于商品房市場的“寒意”，樓市調控的加碼卻讓租賃市場迎來了“春天”。據小王介紹，今年住宅租金比去年同期上漲10%，中關村商住樓漲幅高達35%。據鏈家地產統計，2011年上半年，北京房屋租賃市場成交約65萬套，較去年同期上漲8%；全市平均租金為3280元，環比去年下半年上漲4%。其中，今年2月份旺季租金漲幅為2009年以來最高，達到5.6%。

　　房企洗牌在即

　　隨著一線城市樓市逐漸飽和以及調控的深入，小王所在的房地產中介公司正在加快進軍二三線城市的步伐，嗅覺靈敏的房地產開發商自然也不會放過這一機會。從已經公布今年中報業績的房地產商來看，銷售前10名的開發商，其銷售增長點主要來自二三線城市。與此同時，在成交減量的上半年，部分房地產巨頭卻有不小斬獲。日前發布的一份房企銷售排行榜單顯示，2011年上半年，前10大房地產開發企業累計實現銷售3323億元，同比增長逾80%。其中，萬科、恒大和中海地產分別位列前三。有專家測算，今年上半年前10強銷售額占全國的比例為15%，去年約為12%。

　　西南證券地產行業分析師肖劍認為，大型房地產開發商在資金、土地儲備等方面都勝過中小型房地產開發商，因此大小房企分化是必然現象，估計這種現象會繼續存在下去。

　　我們看到，“十二五”規劃中有一項約束性指標，就是未來5年新建保障性住房3600萬套，規劃還首次提出要預防和治理“城市病”，這些優化城鎮化發展的新規則在給房地產開發企業帶來極大市場機會的同時，將倒逼房企轉變發展方式，那些消極等待“速度＋規模”的房企必然會遭市場淘汰。專家表示，在中國城鎮化快速發展階段，風光無限的是那些快速布局、快速開發、快速銷售的企業。在城鎮化中期，城市化特征表現為價值兩極分化，那些占據最多優質城市資源的企業將勝出。

　　新盤低價入市將沖擊市場

　　除了思考轉型升級之路，如何在淡市創造出不俗業績是房地產開發商的當務之急。按照中國人民大學經濟研究所日前發布的報告的說法，“房價適度下調換取樓市回暖是開發商理性選擇”。事實表明，目前市場上新盤“以價換量”的效果非常明顯。6月份，萬科的兩個新盤項目萬科幸福匯與住總萬科·金域華府的當月銷售率分別達到了94%與85%，相比樓市熱銷期的銷售量都不遜色，遠遠高于新開盤項目整體平均銷售率。

　　高姍告訴記者，兩項目熱銷最主要的原因是均為純新盤入市，價格制定比較靈活，前者10128元/平方米與后者23366元/平方米（精裝修）的成交均價在所在區域價格都屬于偏低，因此吸引了大批購買者。

　　新盤低價入市將給整體市場價格體系帶來怎樣的沖擊？從近兩個月純新盤上市情況來看，越來越多的房企開始選擇這一策略，由新盤低價入市帶給整體市場價格體系的沖擊或將在7月份更加明朗。亞豪機構統計數據顯示，6月份北京共有30個項目開盤銷售，是今年以來新增供應最大的一個月，其中純新盤10個。自新政實施以來，新盤入市價格已連續3個月走下坡路，本月又創新低。

　　據多位專家分析，銷售資金不能盡快回籠，加上融資之路不暢，國內開發商面臨信貸緊縮與銷售萎縮的雙重壓力。高姍認為，進入6月份，開發商降價促銷明顯增多，而更大規模的降價潮將從三季度開始，這將促使年內房價從結構性下跌轉為實質性下跌。上述報告同時稱，長期來看，降低房價收入比的最佳辦法不能僅寄望于房價下調，而是要依靠收入增加和房價平穩“雙支柱”來逐步實現。(記者 胡萍)