信貸政策難放松 房企資金鏈將越繃越緊

　　監管部門的表態讓房產大佬們有點難受。在最近召開的年中工作會上，中國銀監會主席劉明康表示，下半年要緊抓房地產貸款風險，杜絕各類信貸資金違規流入房地產市場。在這一場合，劉明康還首次對商業地產提出預警。隨著政策面的繼續抽緊，未來房地產業的信貸環境將更加緊張。渣打銀行最新進行的房地產調研顯示，在30家開發商中，有22家感到緊張或擔憂(而在此前的調查中只有13家)。只有兩個受訪者表示資金狀況良好。

　　銀監會預警商業地產貸款

　　劉明康公開表示，加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測。同時，繼續對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。

　　“商業用房現在拼命在增長，全世界經濟還有四到五年的不景氣，我不知道商業用房拿來干什么，連一個基本判斷都沒有，所以一定要對假合同、假按揭、違規行為、轉按揭、加按 揭 等 不 審 慎 的 做 法 加 強 打 擊 力度。”有媒體轉述劉明康的表述。

　　2010年下半年，隨著房地產調控令的加碼，相當多的房企紛紛加大商業地產投資，推動了商業地產貸款尤其是經營性物業抵押貸款的火爆。據深圳銀監局監測，今年一季度以來，商業地產加速升溫，深圳部分銀行借此大舉進入商業地產貸款領域。

　　但是，在商業地產的火熱背景之下，隱藏著的是暗流涌動的風險。今年以來，陸續有貸款違規案例上報監管部門。今年4月，一家小型商業銀行被內部通報，商業抵押貸款的貸款用途審核不嚴格，貸款資金被查到違規流入樓市和股市。今年5月，一家股份制商業銀行通過陰陽合同，違反商業貸款期限不得超過10年的規定。

　　銀監會在上述會議上對商業地產貸款的風險提示是，“部分銀行爭相抬高地產貸款金額，拉長貸款期限，放松申貸標準，埋下風險隱患。”對此，銀監會內部人士證實，去年下半年，商業地產相關貸款大幅上升，銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。

　　房地產貸款增速持續回落

　　央行26日公布的金融機構貸款投向統計報告顯示，今年上半年中國房地產貸款增速持續回落，各金融機構人民幣房地產貸款少增近6000億元人民幣。

　　央行公布的數據顯示，今年上半年中國主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款同比少增5985億元，比一季度末回落4 .4個百分點。其中，購房貸款累計新增5815億元，余額同比增長18.5%，比一季度末回落4.8個百分點。

　　與此同時，人民幣房地產開發貸款增幅也比上一季度有明顯回落。上半年，人民幣房地產開發貸款新增2098億元，余額同比增長13.7%，比一季度末回落3 .8個百分點。不過，與房貸數字下降相對應的是，中國保障性住房開發貸款猛增。上半年，保障性住房開發貸款新增908億元，比年初增長54.8%，高出同期房地產開發貸款比年初增速48.3個百分點。

　　渣打銀行最新進行的房地產調研顯示，開發商正面臨更加緊張的信貸狀況。幾乎所有受訪者都表示，在過去3個月里，獲得銀行信貸用于房地產建設的難度增加了(在我們第二次調查中，持此觀點者為20人，而在第一次調查中為17人)。

　　同時，開發商當前正面臨著更高的融資成本。據開發商所言，銀行對房 地 產 開 發 貸 款 的 平 均 利 率 是8.8%，而信托公司和其他融資機構的利率在10%和30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。(中國人民銀行的一項調查顯示，雖然整體利率水平較低，但是與銀行貸款相伴的各種正式或非正式費用，將會推高貸款成本。)

　　某國有銀行的人士表示，房地產市場風險正在積聚，已經被列入貸款慎入行業，房地產開發貸款綜合利率上浮約40%。現在能做的只是支持存量客戶，基本不允許新客戶進入。

　　信托又一扇窗口關閉

　　在銀行信貸政策未見好轉的情況下，信托融資的渠道又再次受阻。日前有消息稱，監管部門對房地產信托余額和新增規模排名前20的信托公司進行了窗口指導，截至目前已經有包括中信信托、平安信托、中融信托、中誠信托、北京信托、上海信托等20多家信托公司。近日又有媒體報道，四大國有銀行發文叫停房地產信托業務。

　　有消息稱，工商銀行總行日前在全行發文，停止了房地產信托業務。文件指出，中國工商銀行各分行停止辦理代為推介、代為資金收付的房地產信托業務。中國銀行總行出于風險把控的目的，在操作和審批層面實際已經暫停了房地產信托業務，而建設銀行也有嚴禁分行在未經總行相關部門批準的情況下開展信托計劃推介業務、將審批大權收歸總行的舉措。這些消息雖未得到官方確認，但這些國有大行房地產信托產品發售確實明顯停頓。

　　一位業內人士表示，各大信托公司對于房地產信托也不是不能發放，而是要預先通過審批，風險評估更為嚴格。每一批產品的發放，都要通過銀監局或者當地銀監部門的事先審批。相比此前的房產信托備案制，監控力度無疑加大了許多。同時也對房產公司信托產品提出了更高的要求，比如：四證齊全，有30%以上的自有資金和二級以上認證資質。

　　另有消息稱，房地產公司境外融資渠道也再受限制。據媒體周四報導稱，中國國家外匯管理局已暫停受理境內地產公司為境外子公司提供債券發行擔保的申請。外匯局同時還調減了2011年度境內企業對外債券發行擔保余額指標的規模。（劉振冬）