上海倒樓事件誰來保護購房者權益

□葉   檀

上海倒樓案將罕見的個人房貸抵押物損壞導致的還款問題推到了前臺：房子都倒了，是不是可以不還貸了？這是小區業主們的疑惑。相關銀行人士認為，從目前來看，借款人的還貸責任仍難以免除，“雖然客戶也是受害者，不過這不影響銀行和借款人之間的債權債務關系。抵押物不存在了，但是仍可以追索借款者的其他財產”（據新華社）。

“蓮花河畔景苑”的業主們，不僅要承受房屋倒塌的痛苦，還必須繼續履行向銀行還貸的義務。銀行振振有詞地說，房屋倒塌不影響購房者與銀行之間的協議，合同繼續有效。更甚的是，有“專家”提出，如果所購房作為抵押品不存在，購房者需要提供別的抵押品，追索購房者的其他財產，購房者損失加倍。

房貸險無法依靠，即使是少數參加保險的購房者，除了“火災、爆炸、暴風、暴雨、臺風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、地面突然塌陷”等不可抗力外，因“設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失和費用”，保險人不承擔賠償責任。也就是說，保險保天災不保人禍。而在自然災害多發區域，保險不保自然災害，經過汶川地震和上海倒塌樓房，保險業的軟肋大曝光，我國建筑質量是老大難問題，保險公司對此繞道而行，房地產安全與質量問題的受害者基本上得不到保險公司的商業救濟。

無論是開發商，還是倒塌樓房涉及的銀行，提出的依據都是合同法。開發商在拒絕退房時表示，“由于沒有法律、合同依據的補償、退房要求，作為一家上市公司，我們將本著契約原則辦事，不可能接受合同范圍之外的要求。這是一個無法回避的現實。”同樣，面對倒塌樓房的受害者，銀行也振振有詞地說，他們沒有豁免購房者房貸的法律義務。

到底應該由誰承擔消費者的賠償義務？法律救濟無疑是最后的途徑。為了經濟發展，在制訂合同法過程中過分維護企業的權益，刻意忽視消費者的權益，才是問題的癥結，也是我國產品質量問題層出不窮的關鍵。消費者找不到保護自己權益的利器。

設想一下，如果在合同之中約定，出現類似倒塌樓房的情況，能夠豁免消費者的義務，開發商與質量監管部門必須加倍賠償消費者的損失，同時必須承擔消費者的精神損失費，還有哪家開發商敢無視消費者的權益，還有哪個產品監管部門敢伸手要錢大蓋公章？這是提前把關的含義：不是多蓋公章，而是建立公平的法律體系，進行嚴格執法。

房地產對消費者不公最典型的例子是，2000年1月30日國務院發布的《建設工程質量管理條例》，對工程質量責任問題作了劃分，規定由工程建設單位(開發商)組織施工、監理、設計等單位按照法定的標準和程序進行驗收，且驗收合格后，工程即可交付使用。開發商自建自驗，實在是咄咄怪事。此類顯失公平的法規規章，遲遲不能更改，無怪乎消費者權益屢受侵害。事實上，政府發證機關發證之后，就意味著對質量的認可，理應對房屋安全、質量負責，絕對不能將責任推給開發商了事。

另一個保護購房者權益的可行辦法是，在開發商回籠的預售款中，有必要建立業主保障的保證金，由第三方存管，直至工程驗收合格，安全移交到購房者手中。以資金為房產安全和質量背書，是解決經濟糾紛、保護弱勢一方的最佳途徑。如此也能避免預售房款催生的房地產資金杠桿，降低房地產市場的熱度。

房地產市場化十年，迄今為止沒有建立起行之有效的消費者保護制度，難道以后出現的所有案例都要由政府、開發商個別處理？